对66起物业管理纠纷案件的调查分析.docVIP

当今，物业管理作为新型的管理行业已在全国各大中城市普遍推广。物业管理行业的发展与推进，改变了我国城市管理体制和房地产管理体制，改善了人民群众的生活、工作环境，推动了我国对城市房地产特别是城市住宅小区专业化、科学化、现代化管理的进程。然而，随着物业管理业的兴起，各种因物业管理而引起的纠纷也随之出现，起诉到法院的物业管理纠纷案件随之增加。2001年，我院石岐法庭受理物业管理纠纷案件只有2件，2002年则上升到了13件，增长550%；2003年共受理34件，较上年增长161.5%，物业管理纠纷案件以每年递增355.8%的速度逐年上升。由于该类案件是法院受理的新类型案件，且物业管理活动中民事主体多，法律关系错综复杂，而法院可资遵照的法律法规不够完善具体，因此给审判工作带来了很多困难和问题。如何尽快有效地解决此类纠纷，使广大业主有一个正常的生活环境和工作秩序，是摆在政法机关乃至社会各界面前的一个大问题，为此，我们对我院石岐法庭近四年来审结的66件物业管理纠纷案件进行了专题调研，试图找到审理此类案件的有效途径。　　一、情况和特点　　（一）基本情况：在石岐法庭受理的66件物业管理纠纷案件中，物业管理费纠纷案件45件，占68.2%；财产损害赔偿案件19件，占28.8%；其他2件，占3%.物业管理公司告业主的39件，占59.1%；业主告物业管理公司的18件，占27.3%；其他的9件，占13.6%.通过审理，法院判决结案的43件，占65.2%；调解结案的2件，占3%；撤诉的21件，占31.8%.　　（二）基本特征：从以上情况可以看出，物业管理纠纷案件具有以下三个基本特点：1、从案件的性质看呈现出“两多”，即业主欠缴物业管理费的案件多，有45件；财产损害赔偿案件多，有19件。两类案件占全部案件的97%. 2、从诉讼主体看呈现出“一多”，即物业管理公司告业主的案件多，有39件，占全部案件的59.1%. 3、从结案情况看呈现出“两多一少”，即判决结案的多，占65.2%；撤诉的多，占31.8%.调解结案的少，只有2件，占全部案件的3%. 　　二、困难和问题审理此类案件所遇到的困难和问题主要有“四难”。　　（一）对物业管理公司服务质量的评价难。在住宅小区业主欠缴物业公司综合管理服务费案件中，不少业主以物业公司服务质量差，管理水平低为由拒交管理费。我们知道，物业管理服务质量指标属于软性指标，对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准，物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定，且众多业主中对于服务质量好坏的评价难免带有个人感情因素而评判不一，因此法院审理此类案件难度较大。　　（二）物业管理服务的范围和程度与服务的风险和责任认定难。物业管理法规中物业管理费的收取项目虽然包括了保安、维护公共秩序和小区安全，但对其所引申的责任承担和风险并未作详细规定。因此对于小区内车辆丢失、业主居室内财物被盗而引发的损害赔偿纠纷，成为法院审判工作的难点。一是业主车辆丢失的问题。住宅小区一般会在小区建筑物架空层或地下及其他公共部位设立小区业主的停车位，且每月交纳一定数量的车辆管理费。一旦车辆丢失，业主往往以物业管理公司管理不善，未尽安全防范义务为由，要求物业公司赔偿车辆丢失所造成的损失。然而，不少物业公司没有对小区实行严格的登记管理制度，对存放的车辆不需要任何手续便可以自由提取，各类车辆也可以畅通无阻的自由出入小区，因而对车辆是否丢失，是否在本小区丢失还是在其他地方丢失，法院很难认定。二是业主居室内财物被盗的问题。住宅小区业主居室被盗，物业管理公司究竟应不应该承担责任，承担怎样的责任？若要承担赔偿责任，赔偿数额如何确定（在盗窃案件未被侦破的情况下）？这些方面法院均难以认定。　　（三）开发商能否将地下停车场，建筑物架空层内设置的停车位出售给他人（包括业主和非业主）以获取利益，其行为的合法性确认难。　　（四）现行物业管理法规适用难。在我国，物业管理是一个新型行业，其管理模式还处于发展阶段，理论研究不够深入，实践中积累的经验也不够丰富，使立法条件受到限制。一些物业管理法规过于笼统，弹性条款多，操作性不强。尽管2003年9月国务院颁布实施了《物业管理条例》，也未能完全解决以上问题。因此，物业管理纠纷起诉到法院后，往往使审判人员感到十分棘手。 　　三、需要解决和注意的几个问题　　（一）关于物业管理合同性质的认定问题。物业管理合同是由业主或业主委员会与物业管理公司签订的，由业主或业主委员会授权，各业主提供综合服务费用，物业管理公司按合同约定对房屋及配套设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内环境卫生和秩序等进行有偿服务的书面协议。对该合同的性质，有人认为是委托合同，有人认为是转让管理权合同，还有人主张是混合合同。笔者认为，由于物业管理合同是平等的民事主