世纪金源的大盘王国.docVIP

配图建议：北京金源时代购物中心、黄如论、贵阳世纪城 世纪金源大盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，在二、三线城市仍然具有旺盛的生命力 世纪金源的大盘王国 文/本刊记者 李婧 以大盘闻名的世纪金源集团，在2009年楼市复苏中饱尝硕果。仅凭借合肥滨河世纪城、贵阳世纪城和长沙湘江世纪城三个大盘一期的销售，就取得销售面积全国第2、销售金额全国第9的成绩。 楼市调控袭来，动辄开发数千亩土地的造城模式是否还能所向披靡？4月16日，福州一次性出让2800亩土地的行动突然被国土资源部紧急叫停，此前外界纷纷猜测，该地块已经内定世纪金源。 一时间，舆论对此争议颇多，拥护或反对这种大盘造城模式者各执一词。那么，世纪金源的造城模式是怎样运行的？是否具有行业普遍借鉴价值？ “我们造城” 世纪金源创始人黄如论祖籍福建连江，少年时期只身到菲律宾经商，10年后揣着赚得的4000万元回国发展，在福州、合肥两个城市做房地产开发，一干就是7年。 此后，黄如论创办世纪金源集团，并在北京、贵阳、昆明、福州、南京等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米以上，因而被业内冠名为“大盘之王”。 黄如论在北京打响造城运动的第一枪，并且一炮走红。1999年黄如论单枪匹马闯进北京考察市场。彼时，他的全部家当只有4亿元，习惯于在二线城市开发地标性写字楼和酒店。在时任福建驻京办主任蔡善训陪同下看了北京几幅地块后，黄如论萌生了造城的想法。 那时，西北四环还是一片人烟稀少的荒地，这幅隶属四季青镇人民公社的地块1991年就列入城乡改造计划，以脏乱差“闻名”，还住着6000余户居民，拆迁任务繁重。到1998年止，政府前后谈了十几拨人，都没人敢接盘。 通过蔡训善在其间的斡旋，黄如论得到了这幅土地。“当时的合作方式是，对方出地，我们建房。四季青镇觉得很合算，因为他们的拆迁任务很重，京密引水渠建设、绿化、四环改造都需要有人投资。”黄如论后来回忆说。 两年以后，占地480万平米的北京世纪城落成，世纪金源大饭店和世纪广场先后投入使用。2004年10月，世界第二大购物中心，占地60万平米的北京金源时代购物中心开业。 在北京造城成功之后，黄如论从北京撤资，转向其他城市发展。他当时看得很明白：“在北京的成功，就等于过去的秀才进京考中进士，或高榜得中状元，而那些留在京城的进士、状元，没几个有出息。” 此后，黄如论将他的造城理念复制到昆明、贵阳、长沙、合肥等地，屡试不爽。2004年，世纪金源与昆明官渡区政府签下3800亩土地，掀起第二轮造城运动。官渡区远离中心城区，是昆明机场所在地，位置偏僻。但是，地块紧邻胜游胜地官渡古镇，黄决定在这块风水宝地上投资100亿元，兴建480万平米的昆明世纪城、金源时代购物中心和世纪金源大饭店。两年之后，这里成为昆明规模最大、配套最全的一流社区。 2006年，世纪金源启动第三轮城市投资，先在贵阳签下5000亩土地协议，首次摘牌2038亩，开发500多万平米的贵阳世纪城；后又在湖南长沙拿下1300多亩土地，开发430万平米、横跨浏阳河的湘江世纪城。紧接着，黄如论又在合肥谈下一块2000多亩的土地，开发滨湖世纪城。 2009年，世纪金源在南京浦口砸下400亿元，欲4年内打造一座新城。这个占地9000亩、建筑面积1300万平米的长江世纪城，将成为集团有史以来面积最大和投资最多的项目。 以住养商，以城换地 动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世纪金源10年来的资金支撑是什么，是否已经形成具有普世价值的运营模式？ “与星河湾、SOHO中国、华侨城的模式不同，世纪金源是‘种树’，先通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，因此土地升值收益基本上被它通吃。这种模式在二三线中心城市可以不断复制，而前三者的空间适应性就比较差，只能选择大都市圈的核心区域，不可能每个城市都做一个星河湾或华侨城，因为它们是‘摘果子’。” 华高莱斯副总公衍奎指出。 以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物中心、大饭店等商业业态完善社区功能，是世纪金源炮制出的大盘运作流程；大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。用黄如论的话说，就是“控制成本，规模取胜，薄利多销。” 黄如论盘下北京世纪城地块的时候，手上的钱还不够一期工程的零头。于是，世纪金源转而先开发了18万平米的世纪嘉园项目，只用半年多时间就建成并销售。然后，利用世纪嘉园回收的现金，启动世纪城一、二期项目。 世纪城一、二期总建筑面积120多万平米，需投入资金50亿元。黄如论先开发四栋板楼，迅速对散居在在这里的原住民进行安置，并在一年内建设完第一期主体