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我国宏观经济环境分析及房地产发展形势分析 一、经济环境分析继美国引爆金融危机，经济跌入低谷后，欧洲经济在希腊危机后进入冰点，目前貌似以我国为代表亚洲经济迅速回暖，大有独领风骚的姿态。而实际上，?我们2009年的经济高增长，是建立在4万亿的政府基础建设投资上的，是建立在国家部分失真的统计数据上的，是建立在房地产市场的新一轮上涨引领的资产价格上涨基础上的，是建立在大量的外资在人民币升值预期下涌入我国避险的形势下的，是建立在……。1、实体经济事实上，我们的实体经济是饱受摧残的，特别是基础制造业企业大量的倒闭，大量的厂房倒闭，大量的工人失业（很多农民工回流到农村，官方的失业统计数据没有考虑到这部分人）。因此，政府今年提出要转型，要调结构，CCTV的新闻联播也持续地宣传报道成功转型和结构调整的企业。但是，对于实体经济的转型痛苦要做好充分的思想准备。配套的政策使实体经济继续紧缩，所有的出口行业都在过大关，出口退税的改变影响的不是几个行业几千家企业，而是中国经济结构转型需要直面的巨大代价，仅珠三角一地就可能有上千家制造企业要退出市场。当然，无需讳言，发达的服务业所需要的信用市场与政府组织架构还未形成，我国服务与高科技企业并未真正起飞。因此，我们的经济可能面临新一轮的紧缩。而今年新一轮的物价上涨，倒逼企业全面加薪的现象，必然进一步打击实体经济复苏。2010年的经济总体走势很可能是前高后稳，后期逐渐回落。如果美国和欧洲的经济形势进一步恶化，在全球经济一体化的背景下，不排除最终将我们拉进泥潭的可能。2、通胀去年政府推出的4万亿投资，4万亿将从基础建设传递到经济生活的各个角落，货币多了，物价上涨也就顺理成章。同时，人民币汇率短期并不一定存在单向做多的动力，汇率市场处于剧烈震荡之中，但人民币汇率长期存在向上动力。从汇率来看，人民币汇率升值必然在一定程度上引爆人民币资产。中国将成为世界最好的资金避险地，热钱的汹涌势必造成人民币资产价格的高涨，对通涨简直就是火上浇油。此外，以富士康为加薪为代表的国内制造企业的员工最低工资标准的提高，极有可能引发新一轮的全国加薪潮，从而推动物价的进一步上涨。3、资金资金环境越来越变幻莫测、复杂无比，憧憬境外资金回流、憧憬“南水北调”并不完全虚妄，但境内资金市场一片萧肃。目前银行间拆借利率还在上升，资金面极度紧张。6月23日，shibor一月期拆息达到了创纪录的3.8796%，回到了2007-2008年时期的高点。银行间资金持续紧缩，今年还会持续下去。以往的天量资金究竟去了哪里？有观察家认为，资金仿佛进了黑洞。就像金融危机之后美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬，当抵押品价格下降、当手中资产市价缩水，无数的财富就此被吞噬，因为世界上本无真实对应的财富存在。这时候我们才会明白，原来筹码只是筹码，并不是货币。 二、房地产形势分析2010年4月，史上最严厉调控措施（新国十条）出台后，房地产市场正在发生双重巨变：第一，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长，却不可动摇。1、住宅地产。自2003年大多数城市居民进入商品房市场，对于普通民众而言，房地产甚至成为比股市重要的投资品种，在通货膨胀时保值增值要靠房地产，在股市下挫时要靠房地产维持财富效应，更不必提房地产对GDP的巨大影响力。2009年房地产高涨是货币水浸的结果，已经脱离了任何基本面，事实上，当城市中有30%以上的投资者主导房价时，房地产早就不是普通商品。从2009年年末开始，投资品主导的市场消失了，而本轮房地产新政就是要剥离房地产的投资品属性，因此，作为重要投资品标的物、房价收入比急剧失衡的住宅地产一块首当其冲。房地产调控是让房地产回归消费品属性，让大多数人居者有其屋，过上有尊严的生活。因此，只有能够与中国经济共同成长、与居民收入相协调、消除了投资品属性的房地产，才有增值前景。而所有靠投资支撑、靠信贷泡沫，远离实体经济与民众收入基本面的房地产，将受到严重打击。因此，理论上住宅市场价格下降是长期趋势。但是基于国内通胀、保障房建设速度的进展缓慢、房地产在整体经济中的地位、目前我国面临的经济形势等因素，以后的房地产，特别是住宅产品整体走势应该在现有价格基础上保持一个相对稳定的价格和发展趋势。?2、商业地产。与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，出现大规模试探性降价，而参与保障房开发的企业增加。除万科、远洋、保利、首开、绿地都有进军保障房市场的计划。保障房利润低风险也低，而周转率较高；住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。原因是商业、工业地产与实体经济密切联系。商业地产有几