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远山地产项目策划报告 Yuanshan Dichan Xiangmu Cehua BaoGao 内容提要 前 期 定 位 篇 第一部分 市场概览 一、石家庄概述及经济环境分析 1、石家庄概述 石家庄位于河北省西南部，为河北省省会，西倚太行山，东、南、北三面为广阔的河北平原，地势由西向东逐渐倾斜，地表平坦。是华北重要交通枢纽，除京广、石太、石德三条铁路干线在此交会，还有通往北京、太原、沧州等地的多条公路干线。市政配套设施逐步完善。城市道路总长度781.1公里，道路面积1093.6万平方米；城市公共汽车营运线路达84条，营运车辆1789辆，营运线路长1095公里，年客运总量2.66亿人次。 2007年初，全市常住人口927.3万人，比上年增长1.1%，其中市区224.1万人，增长3.1%。人口向城镇快速聚集，城市化率达42.8%，比上年提高1.24个百分点。全市人口出生率12.55‰，死亡率5.28‰，自然增长率7.27‰。石家庄市人口每年以3.1%的基数增长，预计到2020年，石家庄人口将达到300万人，比现在增加105.1万。城市人口的快速增长为城市经济不断持续增长提供了良好的基础，也从一个侧面反映出石家庄正处于一个高速发展的阶段。经济环境的良好走势，产业结构的不断完善发展，为城市房地产发展提供了良好的契机。 2、经济环境分析 国民生产总值 2002年—2006年石家庄市国民生产总值及增长率 外贸出口状况 社会固定资产投资情况 二、石家庄写字楼市场概述 1、石家庄写字楼市场发展史概述 2003年前，石家庄的写字楼市场处于萌芽状态，写字楼项目较少，石家庄以较低的空置率和较高的市场吸纳率进入全国写字楼开发投资潜力10强城市。这种情况的出现主要因为市场供应量较少的原因。从这时开始，石家庄的写字楼市场开始进入起步阶段。 2004—2005年，是石家庄写字楼高速发展阶段，大量项目上市或开工建设，市场供应达到高峰。到2006年，石家庄的写字楼市场虽然没有出现饱和状态，但是由于住宅市场的火爆，写字楼项目的市场关注度下降。 从2006年下半年开始，一批高档写字楼纷纷亮相，从产品设计理念、市场营销模式等，都有了长足的发展和进步，这也预示着石家庄写字楼市场正处于一个转型期，在强调建筑高度智能化的同时，更加注重软环境的营造，在物业服务与管理等方面都有较大改观。 2、桥西区写字楼市场浅析 桥西高端写字楼市场一直是业界关注的焦点。从石家庄城市经济表象来看，桥东区域商业终端较为繁华，但对于写字楼产品来讲，核心要素是对城市上游资源的掌控能力，也就是各类资源整合联接的便捷程度，桥西区域的优势恰在于此。 桥西区是河北省政府所在地，东购－人民商圈起步较早，是石家庄发展的源动力所在，传统的金融、贸易等行业较发达。随着政府的引导和扶持，桥西区的优势地位将愈发体现。桥西将成为石家庄写字楼市场真正的核心，从裕园广场到中华商务，再到君创国际、庄家金融大厦，几个高端项目引领着写字楼高端市场的发展方向，究其原因，实际是市场资源区域分布的必然体现。 就石家庄本身而言，与政务圈相邻可为工作带来较大便利。同时，城市政务圈是城市基础设施配套及服务功能最完善的区域之一，各类信息的汇集程度最高，写字楼项目理所当然把政务圈作为首选地段，而以省政府、省人大政协为核心的政务圈更是绝佳的地利因素。 桥西的城市资源不仅包括政务资源，外贸经济同样发达。由于省商务厅、商品检验检疫、海关和外汇管理局等部门都集中在桥西，与之有紧密业务联系的各类经营进出口贸易公司以及货运代理公司几乎都集中在中华大街以西区域。外贸公司成为该区域写字楼项目竞相关注的焦点目标客户群。 3、石家庄写字楼市场展望 地段是写字楼开发最为看重的因素，但地段不是简单的周边配套齐全的概念，而是看城市各种资源是否集中。同时，便捷的交通可以提高写字楼使用效率，而完善的配套也是提升写字楼价值的因素之一。 目前石家庄写字楼市场的低迷状况，主要由于前一阶段开发的楼盘同质化严重，没有真正的找准目标客户群体，没有完善的产品定位和实用的规划设计。 从以上几点因素来看，新的写字楼产品将对市场更加细分，同时，在写字楼选址上，在商圈辐射范围内，又不受较大交通流量压力的区域将成为开发热点，具备各类资源优势的桥西区将成为石家庄写字楼市场真正的亮点所在，中华商务、君创国际、尚德国际等写字楼的位置恰恰符合了这一市场要点。 随着石家庄城市规划的出台，城市将不断增容扩大，东部新城区的崛起等一系列形势都表明，石家庄的整个写字楼市场蕴含着巨大的商机。写字楼市场的供应量、价格水平也将呈现上升趋势，而专业、品质、个性也将日益成为未来转变的重点。 三、石家庄商务写字楼调查分析 1、主要竞争楼盘分析 根据项目所在区域，品质、规模以及形象包装等因素，确定以下竞争个案，并加以简要分析：