领地物业管理前期介入跟踪注意要点问答.docVIP

领地物业管理前期介入跟踪注意要点问答一、物业管理前期介入工作要点 （一）物业公司在项目规划设计时应该注意提出哪些意见？答：项目跟踪时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施使用的便利性、物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： １、要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留科学的空调安装位置及空调滴水管。 设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 楼宇内和公共区域应考虑合理配置清洁及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 小区进出口（固定或临时）（含地下停车场出入口）位置和数量配置要合理，以减少不必要的控制设备和管理人员费用支出。 （A）期临时铁围栏的设计、施工要防攀、防钻及防推，如有可能，可否考虑六重安防中的（临时）周界红外监控。 小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。 （B）期及后期开发的楼宇楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。 垃圾收集站最好设计在小区北侧进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议业主用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。 小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。 商铺商前后的预留空调位及排水位，设计中没有考虑，应该在后期进行发行性处理。 重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。 最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。 管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。 、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？　答：物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业前期介入跟踪过程中一定要注意以下问题：（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关建 工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、锅炉供暖系统及地暧施工、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制）。（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料