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城市开发的经济分析 2013.6.18 一、城市开发的概念 城市开发是指以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业（土地和房屋）、城市基础设施为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间。 城市开发作为城市自我生长、自我整合的机制，始终存在于城市发展之中。 二、城市开发的类型 新开发是将土地从其他用途（如农业用途）转化为城市用途的开发过程； 再开发是城市空间的物质替代过程，往往伴随功能变更的过程，如单一功能变更为综合功能，或者居住功能变更为商业功能。 新开发和再开发的时空分布规律是：从城市的生长期到成熟期，新开发活动递减，再开发活动递增；从城市的中心区到边缘区，新开发活动递增，而再开发活动递减。 城市空间可以分为两类：公共空间和非公共空间。公共空间包括公园绿地、市政道路及其他公共设施用地等，非公共空间是指各类产业活动和居住活动的用地。 一般来说，公共空间主要由公共开发机构（主要是政府）提供，非公共空间主要是由非公共开发者（主要是房地产公司以及其他投资者等）提供。 当然，这两者的开发活动在一定的政策导向下，也会发生交叉，如公共开发机构有时会投入盈利性开发活动，非公共的开发者也有可能提供一部分公共空间给社会共享。 公共开发在城市开发中起着主导作用，构成了城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动既提供了可行性也规定了约束性。公共开发因此被称作第一性开发活动，非公共开发则称作第二性开发活动。 公共开发和商业性开发的目的、出发点是不一样的，前者必须以公众利益为依归，而后者则以自身利益为依归。 三、城市开发的经济动因 当城市结构与城市功能相适应，经济社会将处于快速发展当中。但当城市发展到一定程度后，旧的城市结构会成为一种桎梏，必须通过城市开发重建城市结构，达到新的功能-结构的平衡。 城市的发展总是处于平衡-不平衡-平衡的矛盾运动之中 2.城市物业置换的要求 城市开发表现为城市内各种物业的置换过程。 （1）物质性置换：从农田到城市，新建筑置换老建筑。 （2）功能性置换：新功能置换旧功能 伦敦码头区一些码头库房改造成了公寓、旅游购物区以及文化娱乐设施。 （3）土地级差收益性置换：为了追逐高额的土地级差收益，一些物业尽管从物理意义上并没有老化，从功能角度看也没有不当，仍然会被置换：新购物中心置换老百货商店。 （4）在实践中，以上三种置换可能同时会涉及到。比如，中心区的旧城改造。 四、城市开发的空间经济特征 土地作为城市活动的物质载体，是有形的资源，具有区位属性、开发用途、强度等特点。 1. 土地区位属性 指土地的空间外部关系，主要取决于可达性、互补性、排斥性以及环境质量等要素。 指空间联系的便利程度，主要与城市的交通网络有关。区位可达性的变化对各种活动收益的影响往往是不同的。 可达性的改善，可以使一些原来开发条件差的地段成为开发热点。比如，地铁对赤岗的影响。 功能上具有互补性的活动聚集在一起，使土地利用的效益上升，导致聚集的正效应。城市中心之所以有吸引力，就在于其多样的土地利用类型。 土地的互补性表现为： 一种情况是开发活动的土地用途会决定周围尚未开发的土地的互补性用途（点决定面）； 另一种情况是周围已经开发的土地用途会决定待开发的土地的互补性用途（面决定点），从而导致功能上具有互补性的土地用途聚集在一起。 功能上具有排斥性的活动聚集在一起，使土地利用的效益下降，称为聚集的负效应。 工厂对周围住宅的影响；铁路对邻近地区的影响……。 邻避效应（Not in my backyard，NIMBY） 指垃圾场、核电厂、殡仪馆等设施的存在会给当地居民的生活、 心理、荣誉等带来诸多负面影响,从而激发他们的嫌恶情结,滋生 “不要建在我家后院”的心理,这一现象称之为邻避效应。 迎臂效应（Yes In My Back Yard，YIMBY） 指人们支持在其住所周围修建某些设施的计划。 环境是一种资源