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竣工测量建筑面积计算标准方案讨论 一、规划报批建筑面积与规划竣工实测建筑面积作业方式分析 建设项目在规划报批时，是按设计图纸建筑物的清水墙计算建筑物的建筑面积，从而得出总建筑面积、计容建筑面积及规划容积率指标。 规划竣工测量，是按已竣工项目建筑物的外墙面实际尺寸进行测量，并计算建筑物的建筑面积，从而得出总建筑面积、计容建筑面积及规划容积率指标。 根据以上的概述，分析规划报批建筑面积与规划竣工实测建筑面积的差异原因如下： 已竣工建筑物的外墙包含墙面抺灰及装饰贴面层，在清水墙及外墙面之间有一厚度差，因此规划竣工测量实测的建筑面积要比规划报批时的建筑面积大。 已竣工项目存在少报多建现象，如建筑物的实际单体尺寸比审批大、建筑物的实际层数比审批的多或者在规划报批时将本该计算建筑面积的故意不算。 规划报批时，设计院提供的数据计算有误。 原项目审批的计算标准和现有的竣工测量面积计算标准不一致。 项目工程有存在违章加盖或建筑功能性的改变而增加的面积。 测量精度和施工误差允许范围。 二、各地规划竣工测量做法 委托测绘单位对已竣工项目的建筑物进行实测，实测建筑物的外墙面尺寸，计算建筑物层及栋建筑面积，由各栋建筑面积汇总得出整个项目的总建筑面积，再按计容面积计算标准测算该项目的容积率指标。 审批部门根据测绘单位提供的实测数据，允许整个项目的总建筑面积有一个百分比的超限。如果不超过这个百分比的指标，则该项目为合格。 在规划报批阶段，由建设单位委托测绘单位进行建筑面积测算报审批部门。测绘单位在测算建筑面积时就将建筑物的清水墙加外墙厚度来计算建筑物的建筑面积，从而得出整个项目的总建筑面积及容积率指标。 项目竣工时，由测绘单位实测建筑物的外墙面尺寸，计算建筑物层及栋建筑面积，由各栋建筑面积汇总得出整个项目的总建筑面积，再以此总建筑面积计算该项目的容积率指标。 三、竣工测量实施讨论方案 方案一： 测绘单位对已竣工项目的建筑物进行实测，实测建筑物的外墙面尺寸，计算建筑物层及栋建筑面积，从而得出栋建筑面积，再由各栋建筑面积汇总得出整个项目的总建筑面积。 由开发单位或建设单位到现场查验各栋建筑的外墙面，经审批部门、开发单位或建设单位及测绘单位三方共同见证，实测出各栋建筑外墙装饰贴面层的实际厚度，从而计算出该栋建筑外墙装饰贴面层的建筑面积，由各栋建筑物外墙装饰贴面层建筑面积汇总得出整个项目总的外墙装饰贴面层建筑面积。 该项目实测总建筑面积减去总的外墙装饰贴面层建筑面积得出该项目的计算容积率总建筑面积，再以此总建筑面积计算该项目的容积率指标。 方案二： 测绘单位对已竣工项目的建筑物进行实测，实测建筑物的外墙面尺寸，计算建筑物层及栋建筑面积，从而得出栋建筑面积，再由各栋建筑面积汇总得出整个项目的总建筑面积。 由审批部门根据建筑设计规范，计算出各种外墙装饰贴面层做法的平均厚度。 测绘单位以此厚度做为竣工测量建筑物外墙装饰贴面层的扣除标准，计算出各栋建筑物的建筑面积，从而计算出整个项目的总建筑面积，再以此总建筑面积计算该项目的容积率指标。 方案三： 测绘单位对已竣工项目的建筑物进行实测，实测建筑物的外墙面尺寸，计算建筑物层及栋建筑面积，从而得出栋建筑面积，再由各栋建筑面积汇总得出整个项目的总建筑面积。 由设计院出设计函说明各栋建筑物外墙装饰贴面层的做法，并给出外墙装饰贴面的厚度，施工单位及开发单位或建设单位盖章确认外墙装饰贴面层实际做法及厚度确实如此，再由开发单位或建设单位将此报告报行政部门审批备案。 测绘单位以经区审批单位审批过的外墙装饰贴面层厚度做为规划竣工测量实测建筑物外墙装饰贴面层的扣除标准，计算出各栋建筑物的建筑面积，从而计算出整个项目的总建筑面积，再以此总建筑面积计算该项目的容积率指标。 方案四： 参照技术管理规定的做法，对已竣工项目实测的总建筑面积给予一个超额的上限百分比指标，如果实测数据不超过该指标，则该项目就合格。