工业用地价格走分析.doc

工业用地价格走势分析 2007年国家出台《全国工业用地出让最低价标准》，《标准》的颁布加强工业用地调控的一项重大政策，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措， 有效的避免一些地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工业用地。 2008年，为了保证13亿国人的吃饭问题，中国政府设定了18亿亩的耕地红线，这是个不可触及的底线。而据最新数据显示，2009年中国的耕地总数是18.26亿亩，已经逼近最低底线。因此在推进城镇化的过程当中，政府势必会更加严格地实施耕地保护制度。这样就导致未来房地产开发中，农用地开发越来越难，更多的是拆旧盖新。 2010年国家又颁布一系列土地管控措施，加大土地使用管控力度。从新的法规中我们可以看出，更多的出发点是从保护被征收人的利益出发。未来在搬迁过程中，不论是在搬迁难度还是搬迁成本上，都有一定的增加。这在一定程度上，给接下来的房地产开发提升了难度，增加了成本。 同时因土地指标管控的严格及各地可用工业用地指标的不断减少，各地方政府在招商引资中，加大了对企业的筛选力度，提高企业进区门槛，这在很大程度上，造成了工业用地出让价格的提高。 工业用地主要价格影响因素主要包括以下几个方面：1．一般因素(1) 自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；(2) 社会因素：城镇发展与公共设施建设等；(3) 经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；(4) 行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。2．区域因素(1) 交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；?(2) 基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；(3) 环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；(4) 工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；(5) 行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。3．个别因素 地、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权现状。 目前对工业用地影响较大的几个因素为，市场、价格、政府政策及企业行业发展几个方面。 市场 工业土地供应量 价格 政府 政府政策的调控对低价影响 企业 中国工业地产市场经过金融危机的洗牌和重组，重获新生。2010年初呈现出强劲的发展势头。 　　工业物业需求量急剧猛增?　　从中国工业地产服务联盟2010年初反应出来的数据看，深圳、广州、武汉、成都、重庆、北京、天津、上海周边显现出强力的工业物业需求，较去年同期相比增长约30%，主体为中小企业。这些新增的中小企业对工业物业的要求也明显提高，希望能进入产业园区，有好的发展环境、完善的配套设施和配套服务。?2 [. s D# `$ ~% ~5 V　　工业地产资金投入回升?新浪乐居/ ]3 U% n9 u* z　　2008年底到2009年初，由于金融危机的影响，工业地产的资金投入量大幅下降。随着中国政府扩大内需和宽松货币政策的实施，2009年下半年，中国工业产投资市场开始复苏。$ H# V% `2 l0 t4 N　　亚洲新工业格局的出现以及人民币成为计价单位，使得投资者们通过开发、投资组合或单独购买等方式，加快了他们在中国工业地产市场上的投资扩张。?　　与此同时，由于股市低靡、传统房地产产品逐步失去其原有的吸引力，本地投资者们包括一些来自保险基金，以及私人企业的富余资金，对工业地产市场表现出很大的投资兴趣。?　　外资工业地产商，热潮继续涌动。新加坡腾飞集团、星狮地产、瑞安房地产和嘉德置地，已成为中国工业地产市场最为活跃的境外开发商。他们虽然持谨慎态度，但仍看好中国未来五年市场，加快扩张步伐。?　　2010年初中国工业地产投资已经回升到金融危机前的发展水平，并有所上扬。?　　工业地产交易量和租售价攀高?　　2010年初中国工业地成交量和租售价呈现一路攀升趋势……更多详情请参阅《2009中国工业地产蓝皮书》。?* m# Q. u??e% L; y　　关于《2009年中国工业地产蓝皮书》?　　《2009年中国工业地产蓝皮书》是由中国工业地产服务联盟整合昊信联行、阿士招商网、恒昌顾问、戴德梁行、动力联行、光怡地产、合力未来地产顾问提供的数据，深入研究分析推出的重要实践性调研成果，对工业地产业内人士极具收藏及指导价值。?! h4 L7 y??J( q5 K3 O1 a b　　本报告在定位上紧密跟踪2009年度中国工业地产市场热点，对北京、上海、天津、武汉、重庆、成都、广州、深圳、东莞等工业地产发达城市进行数