第四章房地产供求关系2014介绍.pptVIP

第四章 房地产供求关系 主要内容 第一节 房地产需求 第二节 房地产供给 第三节 房地产供求关系 第一节 房地产需求 一、什么叫房地产需求 （一）房地产需求的内涵 房地产需求是指在一定时期内，不同价格水平下，需求者愿意并且能够购买的房地产商品数量。 （二）房地产需求的特点 1.需求的区域性 房地产位置的固定性决定了需求的区域性。 2.需求的层次性 （1）刚性需求 刚性需求，是相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这类商品为必需品。理论上，刚性需求曲线是一条直线，即需求不受价格影响。 城镇中新增家庭，城市化中新增家庭，动迁家庭 （2）弹性需求 改善性需求，投资（投机）需求 二、房地产需求的影响因素 （一）房地产价格 （二）居民收入水平 （三）城市化水平（52.57%） 城镇化质量不高的问题越来越突出，主要表现在五个方面：大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后； 土地城镇化快于人口城镇化，城镇用地粗放低效； 城镇空间分布与资源环境承载能力不匹配，城镇规模结构不合理； “城市病”问题日益突出，城市服务管理水平不高； 体制机制不健全，阻碍了城镇化健康发展。 房地产需求的影响因素 （四）城市人口 （五）购房偏好 （六）购房者的预期 在供求和房价的互动关系中，起到放大镜作用。 （七）政策因素 （八）其它因素 美国户主年龄、收入和住宅拥有率（%） 中国城镇居民家庭人均可支配收入绝对值 中国家庭主要构成 改革开放30年城镇人口数量及城市化率 南京市民购房偏好 购房居室内部偏好 购房外部环境偏好 偏好不同居民的住宅需求不同 三、房地产需求函数 （一）房地产需求函数及推导过程 Q （X1 ， X2 ，…… ， Xn ） （二）房地产需求曲线 房地产需求函数推导 ——由效用函数推导需求函数 假设住宅作为一种同质性的标准商品 通常的需求函数: Q f 影响需求的因素x1,x2,…,xn 从消费者行为推导需求函数： 家庭的总效用 U U X1,X2,…Xn X1，X2，…,Xn为家庭所消费的各类商品；P1，P2，…Pn为商品的价格。 则家庭预算约束: P1X1+P2X2+…+PnXn M 房地产需求函数推导 住宅需求函数 算例已知某居民每月用于住房（X）和其它商品（Y）的消费支出为5400元，住宅每平方米月租金 ＝20元，其它商品的价格 ＝30元，该居民消费的目标是追求效用最大化，且已知其效用函数为： 问：（1）该居民每月租住的住房面积为多少？（2）该居民每月用在房租方面的支出是多少？（3）该居民每月获得的总效用为多少？ 四、房地产需求弹性 （一）房地产需求价格弹性定义 （二）房地产需求收入弹性定义 （三）房地产需求弹性的计算 第二节 房地产供给 一、什么叫房地产供给 （一）房地产供给的内涵 房地产供给是指在一定时期内，不同价格水平下，供给者愿意并且能够提供的房地产商品数量。 （二）房地产供给的特点 1.垄断性（一级市场尤为明显） 2.供给周期长 3.供给弹性小 二、房地产供给的影响因素 （一）房地产价格 （二）开发成本 （土地、资金、劳动与原材料等） （三）建筑技术水平 （四）其他行业的利润情况 （五）供给者的预期（中国保障房“乱象”，万科、栖霞、中冶等） （六）开发商数目 （七）政策因素 （八）其它因素 断供弃房 据国家统计局的数据，截至2013年7月，全国70个大中城市中，只有温州房价仍在下降。至此，温州的房价已从2011年的顶峰，连续下降了24个月。 温州市房产交易中心数据显示，与2011年相比，温州商品房价格平均缩水26%。经济观察报记者从温州市区几个大型置业中介了解到，一些新建商品房价格比2011年下跌了30%～40%，个别豪宅价格甚至遭到“腰斩”。比如，最具标志性的绿城鹿城广场，从2011年的10万元/平方米跌回至开盘价4.5万元，香缇半岛，从每平方米近7万元，跌到了3万元左右。　　房价下跌的主要原因是市场供应量的“井喷”。《第一财经日报》此前在报道中援引一位接近温州市法院人士称，2011年温州全市法院委托拍卖房产545件，2012年为986件，2013年仅上半年就有622件。2013年7月，温州法院进入司法处置程序的房产有1.8万套，按每套平均100平米算就是180万平米，这已经是温州两到三年的新房供应量。 三、房地产供给函数 （一）供给函数 （二）供给曲线 房地产供给函数推导 ——由成本函数推导供给函数 接下来请大家看一下作为理性人的开发商是如何给住宅产品定价的！即供给函数的推导！ 3.供给函数推导 四、房地产供给弹性 1.短期内住房供给完全非弹性 2.长期内住房供给弹性会有所提高 第三节 房地产供求均衡 一