房地产估价(第8章)长期趋势法讲解.ppt

《房地产估价》 第8章 长期趋势法 8.1 长期趋势法概述 8.2 数学曲线拟合法 8.3 平均增减趋势法 8.4移动平均法 8.5指数修匀法 8.1 长期趋势法概述 8.1.1 长期趋势法的概念 长期趋势法（The Long-term Trend Method）是运用统计预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。它以房地产过去的价格资料为依据，找出其中变化的规律，从而推测出房地产在将来某个时点的价格。 8.1.2 长期趋势法的基本原理 长期趋势法是统计预测科学的基本原理和方法在房地产评估上的具体应用。由于房地产市场因素的变化，房地产价格在短期内可能会有较大的波动，规律不明显；但从长期来看，房地产价格变化还是会显现出一定的变动规律和发展趋势。当我们需要评估（预测）某宗（或某类）房地产的价格时，可以搜集该宗（或该类）房地产过去较长时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，采用合适的趋势分析预测模式，从而找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变动的过程、方向、程度和趋势，然后据此进行外推，作出对这一房地产价格在目前或将来某一时点比较肯定的推测和科学的判断，进而评估出该宗（或该类）房地产的价格。 8.1.3 长期趋势法的适用条件及其作用 1. 长期趋势法适用的条件 （1）能够拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，并且所拥有的历史价格资料真实、可靠。 （2）待估房地产或类似房地产价格无明显季节波动的房地产；如果待估对象房地产价格变动具有季节变动、循环变动、不规则变动则不适用此法。 2. 长期趋势法的作用 （1）用于推测、判断房地产的未来价格。 （2）用于收益法中预测未来的租金、运营收入、运营费用、空置率、净收益等。 （3）用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整。 （4）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力。 （5）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。 8.1.4 长期趋势法估价的操作步骤 1. 收集资料 搜集资料是长期趋势法的基础性工作。主要是搜集待估价对象房地产或类似房地产在同一供需圈的长期历史价格资料，拥有的历史资料的时期越长、越正确，越可靠，因为只有长期趋势才可以消除房地产短期循环波动和异常波动带来的影响，显示出其价格变化的规律性。同时，还应当对所搜集到的价格资料进行检查、甄别，去伪存真，去粗取精，以保证价格资料其真实、可靠，为后续工作奠定基础。 2. 整理资料 运用科学的方法整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（同度量化，建立价格可比基础），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，列出时间序列表或画出时间序列图。 3. 观察分析这个时间序列 根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的估价模式。 4. 用得出的估价模式（或模型）去推测、判断估价对象房地产在价值时点的客观合理的价格。 8.2.1 数学曲线拟合法的含义 数学曲线拟合法是长期趋势法中最常用的方法之一；用连续曲线近似地刻画或比拟曲线拟合平面上离散点组所表示的坐标之间的函数关系的一种数据处理方法。用解析表达式逼近离散数据的一种方法。用一类与数据的背景材料规律相适应的解析表达式，y f x，c）来反映量x与y之间的依赖关系，即在一定意义下“最佳”地逼近或拟合已知数据。比较常用的主要有：直线趋势法、指数趋势法、二次抛物线趋势法等。这里只介绍直线趋势法。 如果待估对象房地产价格动态数列的逐期增减量大致相等，那么该宗（类）房地产价格的发展变化趋势就是线性的；我们就可以建立直线型数学模型来评估该宗（类）房地产的价格。 直线趋势法的数学模型为：y a+bt 式中：y-表示各期的房地产价格；t-表示时间；a、b-待定参数 【例8-1】某市某类住宅房地产价格自2004年至2011年价格变动情况见表8-1，试求该种房地产2012年的价格？ 表8-1 某类住宅房地产价格2004年至2011年价格变动情况（单位：元/m2） 8.3.1 平均增减量法 平均增减量，是用来说明某种现象在一定时期内平均每期增长的数量，从广义来说，它也是一种序时平均数。它可将各个逐期增长量相加后，被逐期增长量的个数来除，即采用简单算术平均法即可求得；可将累积增长量被时间数列项数减1来除求得。如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以用最简便的平均增减量法进行估价。 Vi P0+d×i d [ P1-P0 + P2-P1 +…+ Pi-Pi-1 +…＋ Pn-Pn-1 ] /（n-1） Pn-P1 / n-1 Vi