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形成性考核网上练习题 一、名词解释 1.地产；即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 2.房地产；是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 3.不动产；是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 4.基准地价；是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 5.标定地价；是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 6.楼面地价；是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。 二、单项选择题 1.最佳使用是 A 必须考虑的评估前提。 A.地产 B.房屋建筑物 C.企业资产 D.资产 2.基准地价系数修正法所要修正的因素是 B 。 A.地理位置和交通条件 B.个别因素和市场转让条件 C.容积率和覆盖率 D.特别利害关系和特殊动机 3.假设开发法属于一种 D 。 A.加和法 B.积算法 C.类比法 D.倒算法 4.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为 C 元。 A.85000 B.12631 C.72369 D.12369 5.计算建筑期利息的工期应按 B 计算。 A.合同工期 B.额定工期 C.协商工期 D.实际工期 6.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 B 元。 A.1048000 B.1910000 C.1480000 D.1座机电话号码 7.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 D 元。 A.61667 B.925000 C.789950 D.58041 8.残余估价法属于 C 中的一种具体方法。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.功能价值法 9.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为 B 元／平方米。 A.1000 B.1500 C.2100 D.2800 10.若反映宗地地价水平， D 指标更具说服力。 11.某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于 C 万元。 A.205 B.429 C.633 D.690 12.待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于 D 万元。 A.110 B.61 C.80 D.49 13.待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为 B 元。 A.1000 B.12000 C.4000 D.2000 14.某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近 C 万元。 A．140 B.157 C.141 D.148 15.如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 C 。 A.9％ B.12.5％ C.7.5％ D.5％ 16.被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103