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伯金汉项目产品策划及市场策划报告 2006-7-24 上海鹏翔市场部 竞争项目户型构成 竞争项目户型构成表 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 千禧国际村 　 　 　 　 　 　 　 盛世景园 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 盛世家园二期 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 项目/面（㎡） 从上表可以很容易看出现有周边项目面积户型以90平米以上两居和130平米以上的三居室为主。 本项目户型构成建议 本项目户型设计应遵循以下原则： 1、为避开同质化，户型设计较周边项目更为精巧。户型面积比例分布如下： 40 — 50 平米 一居 25% 70 — 80 平米 两居 35% 105—120 平米 三居 30% 160—190 平米 四式/复式 10% 2、户型产品上可灵活变化，错层、跃层增加空间变换； 3、必要的多景式“阳光房”设置，可很好的丰富居住生活功能、增添趣味性。用作书房、茶室、客房等； 社区景观 物业服务 鉴于周边项目物业档次和品牌的竞争条件及本项目档次定位需求，高品质的物业服务内容必不可少。其作用还可以增加项目附加价值，增强投资欲望及信心。 建议如下： 组织社区内外相关资源，以专业角度对社区环境、安全状态进行事前、事中、事后的全过程控制，主持事故、危机的处理与公关事务等 健康与安全监察官 由管家服务项目、管家服务部、始于管家止于管家的服务流程、第三方服务资源配置“专属体验，增值享受”的管家考量机制等环节构成。 独立管家服务体系 特注：　　由于目前项目所在区域公交系统不便利，为增加有效客户需求，建议发展商协调公交部门增设高速班车。 　代聘司机、代请保姆、代请家教、代请私人保健医生、代办保险、代订生日蛋糕、花篮、 　代聘装潢设计、施工单位、代管房屋、代理房屋租赁、 　代订飞机、轮船、汽车、火车票、代收代缴水电费、代收代缴有线电视收视费 　保健、医疗、美发美容、 　提供小型商务会议场所及服务、 　老人、病人的护理、礼仪服务、 　钟点清洁、机动车辆清洗、住宅外墙的清洗和粉刷、私宅报警器日常检查和维护、住宅水电设施的维修 　礼品速递（限于市区）、大件物品搬运、 　四季暖房花卉供应及代为养护、定时对私家花园进行草坪修整，除杂草、 　二十四小时保安 　消防和车辆管理 　公共场所保洁 　公共绿化园艺保养和培植 　住宅区生活垃圾收集和清倒 　组织区内业主联谊活动 　临时照看孩童 　各项健身、娱乐活动指引 　电话及访客留言转告 　代办报刊订阅和收发、邮件收发 特色服务项目 常规服务项目 价格建议 竞争项目价格研究 与本项目价格最有参照性的竞争楼盘均价，目前均在3000元/平方米以上，高层和小高层产品将房价拉升较大，多层价格维持在3400元/平方米左右。 本项目价格制定 充分考虑开发商对回款要求的不同，结合前面的产品建议，设定了两种定价原则。 1、平单价，低总价原则： 在本项目户型建议中适当调低了与周边竞争楼盘同户型产品的面积，因此可以保证总价的竞争优势。面积的缺失则通过了建筑及户型产品的创新设计填平。 但此种定价方式，在与产品丰富的大规模项目竞争中，优势打折，虽在一定程度上可以保证销售，但去化速度不易把握。 本项目价格制定 2、低单价，快销原则： 即单价较未来市场低200元/平方米左右，再结合建议的产品推算，其在总价上的优势将翻倍，这样价格优势则明显凸现出来，从而实现快销。 每平米的200元的让利，意味着总利润的缺失为600万；但推广费用可以减少近50%，即至少可以节省推广费用150万（广告投入按照标底额3%计算），而且可以保证资金快速回笼。 此外： 万科进驻该区域将可能带动区域价格的小幅度上扬，注意对销售时机的把握。 主题定位 本案的广告宣传最需要什么？ 一个有品味诉求的、能引发追寻家追寻梦想的人群强烈情感共鸣的品牌形象。 为什么？ 原因一 项目是为“对环境和品味追求有一定情结的人群”而建，要得到目标群的认 同，不仅仅依靠产品本身的硬件，还必须附加有强烈的人文和品质诉求； 　　原因二 我们可以假设本项目具备了一个好产品的必要潜质，而广告要做的是在产品和与目 标消费群之间找到一个最佳沟通点，这个点能够统合所有的广告宣传并留给目标群 一个单纯而强烈的品质与品牌的认知； 　　原因三 本案的目标有两个：销售和树立企业形象。 而一个好的品牌背后必然有一种强大的文化内核； 有一个根本性的