南充市新农村房产测量中的几个问题.docVIP

南充市新农村房产测量中的几个问题 　　[摘要]：本文简述了四川省南充市嘉陵区新农村建设房产测量外业操作方法，重点分析了新农村房产测量中可能遇到的规范中没有涉及到的一些棘手问题，最后总结了新农村房产测绘起到的长远意义。 　　[关键词]：房产测量；轿顶；天井 　　中图分类号：TU113.2+1 文献标识码：A 　　1工程概况 　　嘉陵区地处四川东北部丘陵地区，海拔一般在270米至530米之间，本项目地处嘉陵区凤娅街道办事处内的南海新村，共涉及3个区：清泉居、荷塘居和桃源居（见图1），共224幢，663户。 　　本次嘉陵区新农村房产测绘项目是南充市农村房产测量工作中新农村建设测量部分的试点项目，新农村房屋较一般形式上的农村房屋具有其显著特点：其修建规格都是混凝土结构、最多三层、分布比较集中且房屋构型与城市商品房比较接近。 　　2采用的仪器设备 　　本次新农村房产测绘项目所采用的仪器如下（见表1）： 　　表1使其设备明细表 　　3房屋面积测绘外业基本流程 　　（1）产权登记外业现场查勘 　　根据相关部门提供的村、乡（镇）、县（市、区）各级行政界线和与权属界线相关的1：2000正射影像图（DOM）作为工作底图[1]，村组组织的现场配合人员到每户现场，作业人员填写“南充市城乡统筹房屋产权登记现场查勘表”后需要权利人签字按手印（见图2）。 　　（2）编辑外野航片图 　　影像图和查勘表上按照“行政区+房产区（乡镇、街道）+房产分区（村、社区）+丘（组、社、居委会）+幢号[2]”的方式进行编号，影像图编号、产权登记现场查勘表编号和BMF2008中入库信息编号三者必须完全一致。 　　（3）外业现场查勘图上图 　　在南方CASS9.1软件中要求对应野外查勘图完成无偏差上图，包括房屋边长、结构、户主姓名等 　　图1 南海新村房屋分布图示意图 图2 房屋产权登记现场查勘表 　　（4）内业数据入库 　　内业数据采用南方房测之友BMF2008进行房屋权属信息、结构信息及图形信息的录入，录入过程中需要严格依照外业现场查勘表（图2）采集的信息填写，属性信息包括：权利人姓名、房屋结构、幢号、幢类型、建筑用途、产权性质以及四至关系等内容，此处权利人信息必须严格按照户口簿上户主姓名填写[3]。 　　4遇到的几个难点问题 　　（1）幢的划分 　　南海新村房产测量中反映出有些幢与幢之间仅10cm左右间距，施工方人为的将此处用铁皮包裹，外观上看属于一幢，但是考虑到后续工作两幢内户主归属信息的准确性，还是将两幢分开测量，即忽略铁皮包裹[4]。 　　（2）天井的处理 　　本次测量天井有两种，即“无盖”和“有盖”两种，对于无盖天井，测算房屋面积时需从房屋主体中扣除该部分面积，不计面积；对于有盖天井，需要把该部分面积计入一层面积中，二层或二层以上扣除[5]。 　　（3）轿顶的处理 　　轿顶即楼顶上的小房间或小阁楼，对于这类房间，先确定它属于某一户还是属于整幢共用，如果属于某一户则将其归为该户附属结构，否则，计入整幢分摊的共用面积，另外轿顶不论归属都需要分隔出层高够2.2米的位置，只计算该部分面积[7]。 　　（4）公用楼梯的划分 　　对于属于同一幢不同单元的两个楼梯，内业处理期间需要各自分摊，即楼梯1属于一单元6户人家共用，那么就1单元6户分摊，楼梯2归2单元6户人分摊，不能整幢分摊。 　　（5）“吃墙”的表示方法 　　即结构不同的主体房和附属房，附属房墙体不是借墙，而是部分墙嵌入到主体墙中，这种情况必须将“吃墙”部分在外野草图上表示出来，否则会造成内业上图时附属房屋尺寸不闭合。 　　（6）异形房的处理 　　对于形状不规则的房屋，可以内业采用圆相交的办法处理边长，如果遇到特别异形用圆相交的办法都不凑效的，可以采用专业量角器或者全站仪获得角度后再处理。 　　（7）分户图阳台和主体墙中线不贴合 　　由于房产测量要求以主体墙中线为内业成图房屋线，中线以外部分算作整幢分摊，因此房测之友软件中最终显示出的分户图中阳台边线和主体墙中线是分离的，这属于正常现象。 　　（8）作为公共道路通行的门廊等面积的测算 　　《四川省房屋面积测算实施细则》规定临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。其他省市测算规范中也有类似的规定，但在实际操作中对于临街楼房、挑廊下的底层是否作为公共道路街巷的鉴定存在问题。根据《建筑工程建筑面积计算规范》建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。有永久性顶盖无围护结构的应按结构底板水平面积的1/2计算。这就造成了房产测量面积和规划面积不一致，这种情况一般征求当地房管部门的意见[6]。 　　5结束