目标成本控制法在房地产开发企业中的应用.docVIP

目标成本控制法在房地产开发企业中的应用 【摘 要】随着国家一系列抑制房价过快上涨政策的出台，房地产行业的竞争日趋激烈。越来越多的房地产开发企业将提高企业竞争力的着力点放在了实行目标成本法上。目标成本的优势在于在项目实施前就预算出成本，把节约成本的工作分摊到企业工作的每个环节，这样才能在生产的各个环节保证成本的优势。目标成本管理在竞争激烈的房地产市场环境中尤其适用。本文介绍了项目成本管理的有关知识和主要观念，阐述了目标成本法的基本思想，并就房地产开发企业如何加强目标成本控制进行了深入研究。 【关键词】房地产企业；目标成本；成本控制；管理流程 1. 项目成本管理相关知识 1.1 项目成本管理概念。项目成本管理是指承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。 1.2 项目成本管理的主要观念。一是成本效益观念，市场经济环境下，企业首先要考虑的是利润。作为房地产企业来讲，想要获得更大的利益，成本控制工作不容小觑，全体员工都应该树立成本效益观念。企业的生存应以市场为导向，要最大能力向市场提供高质量、多功能的产品和服务，与此同时，企业项目成本管理也应该与企业的整体经济效益直接联系起来，用成本效益观念看待成本及其控制问题。二是多动因的项目成本管理观念。企业作为当前市场经济的竞争主体，存在一个问题，即它们应树立怎样的项目成本管理观念用以支配企业的项目成本管理工作？对于这个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题来说，可以从成本动因的角度出发，开辟和寻找新的控制成本的方法。三是成本的系统管理观念。系统的成本管理理念是企业不可缺少的，应把企业项目成本控制工作作为一道系统工程来做，强调整体与全局的重要性，对企业项目成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。 2. 目标成本法的基本思想 基于目标成本法的基本概念，我们可以把目标成本法的基本思想归纳为制定目标成本，它是成本管理中一定时期内的奋斗目标，比已经达到的实际成本要低，但又是经过努力可以达到的。制定规范的成本结构树。房地产行业成本可分为土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本等。将目标成本按规范的成本结构树层层分解，通过将预算计划落实到部门与行动上，在每个部门实施有效的激励机制，调动企业中每个员工的积极性，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，这一差距就是企业中每个员工的努力方向。在实务中，企业一般是通过分析原因，制定改进措施来缩小这一差距的。 3. 房地产企业目标成本控制流程 根据目标成本法的基本思想，房地产企业目标成本控制流程应包括目标成本设定、明确部门目标责任、目标成本动态管理、成本回顾与分析四个环节。 3.1 目标成本的设定。房地产开发企业在投资决策阶段，开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位和品质要求有一个初步的预测用以确定房地产的类型。房地产类型与目标成本设定密不可分，房地产类型是目标成本的计算基础。在确定了房地产类型后，就必须进行成本的测算。成本的测算有利于管理层的决策，它可以反向测算出项目的销售价格水平、预计利润等。并且，成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。设定目标成本的具体步骤如下：首先，综合公司所有开发环节的特点，制定出一套能综合反映企业各个开发项目的成本结构树，作为目标成本订定的基础，然后依据每一成本项目的构成不同，分别分解到相对应的主管部门和岗位。在项目发展阶段估算成本，在规划、设计、施工等阶段完成对目标成本的层层修订，并形成最后的目标成本。由于目标成本在一开始确定时就是一个需要经过努力并且很难达到的成本，所以目标成本一经确认后，它的可变动空间就很小了。由此可见，目标成本的设定过程在房地产企业的目标成本管理中占据举足轻重的位置。 3.2 目标责任的划分。目标成本管理的模式为全员、全过程、全方位管控。所有与项目开发相关的部门，都负有成本管理的责任，都要有成本意识。目标成本一旦确定，就是整个企业的奋斗目标，而不是某个部门的责任目标。要实现目标成本的管理模式，就要在目标成本设定后，进一步划分目标成本的责任。为此我们必须把目标责任划分到各个层级、各个部门上，并设计一套严格的奖惩制度，把目标成本的完成情况与企业中员工的工资直接挂钩。奖惩制度一般设计如下：只有完成原计划的目标成本，才会有相对应的薪金奖励。这样做能够提高企业中员工的积极性，把目标成本转变为企业中每个员工为之奋斗的目标，这样我们就可以在日常营业活动这个层面实现对目标成本的责任划分，真