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房地产评估 3.房地产估价原则和程序 §3.1房地产估价的原则 房地产估价的最高行为准则： 独立、客观、公正 房地产估价的技术性原则： 合法原则、最高最佳使用原则 估价时点原则、替代原则 §3.1房地产估价的原则 一、合法原则 （1）合法产权 ——应以房地产权属证书和有关证件为依据。 （2）合法使用 ——应以城市规划、土地用途管制等为依据。 （3）合法处分 ——应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。 （4）其他方面 ——评估价格应符合国家其他的有关规定。 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 1.四个标准 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 2.三个方面 最佳用途 最佳规模 最佳集约度 最佳档次 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 注意：当估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做一系列判断和选择，并在估价报告中予以说明。 §3.1房地产估价的原则 二、最高最佳使用原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： (1)保持现状前提——认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。 (2)转换用途前提——认为装修改造但不转换用途予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价。 §3.1房地产估价的原则 3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： (3)装修改造前提——认为转换用途予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。 (4)重新利用前提——认为拆除现有建筑物予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提估价。 (5)上述情形的某种组合。 §3.1房地产估价的原则 三、替代原则 ——替代原则要求房地产估价结果不得偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或者相当的房地产。 替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了两点： 1.如果存在一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格； 2.不能独立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，为了同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”。 §3.1房地产估价的原则 四、估价时点原则 要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。 估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。 意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。 ?课堂练习 某估价对象原为某单位1998年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，需评估其价值。  §3.2房地产估价的程序 §3.2房地产估价的程序 一、获取估价业务 1. 被动接受 2. 主动争取：估价业务的最主要来源。 3. 自有自估 不应承接估价业务的情形： 超出了本机构的业务范围； 与自己有利害关系或利益冲突； 自己的专业能力难以胜任； 估价业务有较大的风险 §3.2房地产估价的程序 二、明确估价基本事项 1.明确评估目的 2.明确估价时点 3.明确估价对象 4.明确价值类型 §3.2房地产估价的程序 三、签订估价合同 1.成立受法律保护的委托与受托关系； 2.明确委托人和估价机构的权利与义务； 3.载明估价的有关事项。 四、拟订估价作业方案 1.拟采用的估价技术路线和估价方法； 2.拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3.预计所需要的时间、人力和经费； 4.估价作业步骤和时间进度安排。 §3.2房地产估价的程序 五、搜集、整理估价所需资料 1. 对房地产价格有普遍影响的资料； 2.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3.类似房地产的交易、成本、收益实例资料； 4.反映估价对象状况的资料。 §3.2房地产估价的程序 搜集资料的渠道： 要求委托人提供； 在实地查勘估价对象时获取； 查阅估价机构自己的资料库； 到有关政府部门和专业机构、单位查阅； 询问有关知情人士； 查阅有关报刊、网站等媒体。 §3.2房地产估价的程序 六、实地查勘估价对象 1.感受估价对象的区位优势； 2.核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等； 3.观察估价对象内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修