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第一页（P1） 美国税收留置权担保有限公司 关于公司 担保投资公司（此处指USSTL）是从事不动产税收留置权交易包括商业大楼、住宅地产包括单户住宅、公寓大楼和未开发土地等。 担保投资公司通过将税收留置权变现赢取利润，变现方式有多种，比如出售产权完善的地产，租赁地产，地产持有人偿清税收留置权，或者开发未开发的土地等。 税收留置权投资给投资者提供机会以高折扣价来获得地产的所有权，将在其他地产交易中极少能发现的潜力呈现给投资者。 什么是税收留置权？ 美国的每个州、郡以及很多市都对不动产征收房产税。这些税收为各地提供资金来承担地方服务所需的费用，如警方保护、消防部门、学校、地方修路以及其他社会服务。 如果一名产权所有者到某个特定期限还未将税款支付给州、郡和/或市（统称为郡），政府就对该项房产保留税收留置权，即对此项不动产拥有第一优先留置权，用以抵扣税单数额加上利息、诉讼费和/或滞纳金。每年大约有六百万至八百万产权所有人没有按期缴纳房产税。 税收留置权与财产而非产权所有者相关。这意味着即使财产所有人可以转让该项财产的所有权,留置权也需先被偿清才可转让,否则该项财产的税收留置权仍将保留。 很多年来，州郡的政府将不动产的税收留置权出售给公众作为从拖欠房产税中获取流动资金的途径。25个州中大约3000个郡的政府仅在2006年一年就拍卖掉六百万至七百万美元的未缴房产税证书。州郡在税收留置权交易中出售留置权。不动产税收留置权从州郡政府直接购买。 第二页 （P2） 税收留置权适用于所有类型的不动产。投资者购买募集逾期纳税款包括利息和/或额外滞纳金的权利。购买税收留置权，投资者实质上是向州郡付清滞纳金，并且获得在规定的赎回期限内募集拖欠税款的权利，以及在超过赎回期限后取消赎回权的权利。 税收留置权将某项地产的全额市场价值作为担保。不动产的税收留置权是优先于所有抵押贷款的第一优先留置权。一旦所有权被授予，税收留置权就与原财产所有者的权利、借贷方及债务无关。如果原财产所有人或者借贷人忽视了支付拖欠税款以及利息或滞纳金，税收留置权持有人可以提起止赎诉讼来争取对该项不动产的所有权。这被称作产权完善。该房产可能被翻新或者在市场上公开出售。 所有的州都有一些执行房产税的方法。有21个州执行税收留置权，25个州执行税契税。每个州对于税收留置权持有人提起止赎诉讼前赎回行为发生的期限都有各自的规定。此外，有四个州出售可赎回的税契。 在执行税契税的州（比如德克萨斯），那些郡并不出售税收留置权，而是拍卖所有权本身来偿清税款。在这些执行税契税的州里，购买欠税不动产拍卖成交契据的人直到赎回期限（见下文）终止、止赎诉讼未被提起以及新的所有权被法院授予留置权所有人后，才能得到房产的所有权。止赎诉讼和所有权的法定程序通常需要6到8个月时间，法律费用大约在2000美元左右。 执行税收留置权的州（比如亚利桑那州）允许税收留置权成为财产的第一留置权，之后可以在拍卖会上被出售成为税收留置权证书。大多数州允许利率回报或滞纳金回报。有些州允许利息率以及可赎回留置权的固定滞纳金回报。 最大收益是国家或者州郡相关机构规定的最大利率。在很多州，利率在拍卖会上被低投。税收留置权每年赚得固定利率在留置权持有时间基础上按比例分配。 滞纳金率是税收留置权被赎回后，买家可以收到的固定款项。不管税收留置权在何时被赎回，滞纳金率是一笔固定的回报。 在税收留置权按照当地规定被出售那天开始，赎回期限从六个月到三年不等。如果该不动产是宅基地，赎回期限可能更长。 第三页（P3） 在一次成功的投标之后，税收留置权证书的买家可以获得以下两项权利之一： 1 国家规定的税收留置权收益，即欠税人让与税收留置权的应付款项，或者 2 不动产的所有权（在法律规定的一段时间之后），如果欠税人未能如期缴付税款。 产业 投资税收留置权的产业属于赎回产业的一部分。尽管在过去的几十年里，赎回产业和税收留置权产业开始流行起来，它们仍然由创业的中小投资者占主导地位，伴随着越来越多规模更大的机构的加入。 投资税收留置权需要脚踏实地的精神和对当地不动产市场、法律、习俗的了解以及与众多当地政府机构打交道的能力。由于投资税收留置权的地方化特性，中小投资者享有良好的环境。 金融机构如银行、信用社等通过与对房产所有权有所研究的当地房地产经纪人建立关系，可以解决很多问题。除非这些公司能够“打好基础”并保证所购买的每个税收留置权是一个好的投资，才能实现税收留置权的投资潜力。 投资税收留置权的大机构通常关注大都市地区、商业地产、公寓大楼和中小投资者无力承担的批量购买。由于处理小交易的成本高，他们倾向于避免小型地产和小的税收留置权投资。 越来越多的投资基金开始关注税收留置权投资，尽管大多数此类基金都与专业投资公司有关，且总体上只对被认可的投资者适用。 第四页（P4） 购