08429商业地主题沙龙CBD之城市综959167343.docVIP

《商业设计》沙龙 青岛第一届CBD之城市综合体论坛 主办方：中国城市商业网点建设管理联合会（中国商业地产联盟） 中欧设计联盟 北京 海创商业设计机构 二、承办方：《商业设计》编辑部 青岛分部 金棕榈俱乐部 时间：2008年4月29日 下午13：30分 地点：青岛市南区香港西路 海天大酒店东楼一层 滴滴坊咖啡厅 沙龙背景 进入2008年，静观岛城楼市，不难发现，城市综合体身影婆娑，而同时它也成为高端产品的代名词。作为青岛的首个城市综合体项目——市北区中央商务区万达广场已经于年初开工，青岛的城市综合体正可谓方兴未艾。 概念： 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体，英文名为HOPSCA（H指hotel，酒店；O指office，写字楼；P指parking，停车场；S指shopping mall，购物中心；C指convention，公共空间；A指appartment，公寓）。城市综合体的特点首先是形态多元，包括购物中心、写字楼、酒店、百货、公寓等业态；其次是在功能上互相补充，既能给居民带来方便，又能增加商业销售；第三是效益最大化，多种形态综合，优势互补，打造24小时商圈。 中央商务区（英文Central Business District，即：CBD）是城市发展到一定规模和城市经济发展到一定水平后，企业的商务活动和生产活动在空间上逐渐分离，企业的商务活动从工业生产区分化出来，向城市中心地段集聚和迁移而形成的城市功能区。 2、发展： 在国外发达国家和地区，CBD早已成为城市最具代表性的地区，是“城市名片”，是一个城市现代化的象征与标志。纽约依靠曼哈顿CBD的影响，确立了其国际大都会形象；东京新宿CBD也是该城市的象征。纽约曼哈顿CBD不足1公里的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所；东京新宿CBD不到1平方公里的区域中近90％是金融机构，而且98％的国际金融机构都在此落户；巴黎拉德方斯目前已经成为欧洲大陆最大的新兴国际性商务办公区，那里聚集了法国一半以上的大企业总部，区内办公楼热销，年交易量达2万亿法郎。 中央商务区在我国城市中的发展尚属初级阶段，但已经开始显示出它对城市发展的巨大推动作用。上世纪80年代以来，北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、深圳、大连等中国一批大都市相继筹建或规划了中央商务区。这些中央商务区随着商务产业与商务设施的高速发展，促使商务设施向城市中心地区聚集，同时参与城市中心体系的调整和重组。进入90年代，金融、贸易等综合办公类建筑的开发量迅速上升并成为城市中心发展的主要内容。商务空间大量增加，导致城市中心由行政、文化、商业中心演变为以商务功能为主的商务中心。 3、在青岛： 发展现代制造业和现代服务业是我市“十一五”规划中的基本任务之一，而青岛CBD的建设正是实现这一任务的重要步骤。资料表明：经济发达国家和地区第三产业增加值占国民生产总值一般在60%以上，美国芝加哥2003年服务业占全市经济总量的76%。而青岛2006年3206亿元的生产总值中，第三产业占到了42%，达1345.46亿元。 在青岛，商务写字楼市场经历了几年的发展，已经进入理性发展的阶段。早在1993～1995年间，青岛商务写字楼市场还处于初期阶段，供需双方都缺乏理性，导致1995～1998年房地产市场的不景气现象。之后，政府加强了宏观调控，1999年、2000年该市场又开始复苏，并且供需双方在经过萧条的洗礼之后，也变得理智起来。 　在这种情况下，青岛中央商务区的建设又为青岛商务写字楼市场的进一步发展提供了强劲动力。据2004年制定的《青岛中央商务区预可行性研究报告》提供的数据显示：青岛中央商务区项目启动后，可利用土地出让费用可达100.8亿元，土地增值21.6亿元，除去前期工作费用、基础设施建设费用，土地净增值15.4亿元。 早在1996年我市制定的《青岛市国民经济和社会发展第九个五年计划和2010年远景目标纲要》中就有这样的描述：“加快区域内第三产业发展，逐步把市南、市北建成贸易、金融、信息综合型的中央商务区。”　　青岛，作为全国重要的区域经济中心城市，山东半岛城市群和胶东半岛制造业基地的战略中心和核心城市，从经济实力上来看，生产总值在过去的几年中每年以高于15%的速度增长，2006年更是实现生产总值3206亿元，第三产业实现增加值1345.46亿元，增长16.2%，占生产总值的42%。　　然而，当大家在为岛城连年高速增长的经济速度而感到欣慰的同时，如何进一步扩大城市规模，提高产业层次，加速我市的对外开放步伐，成为了许多人最为关心的问题。　　在这种情