红鹤2010年北京亦庄宾仕国际形象策略及推广策略解析.ppt

房市金碟 房市金碟 房市金碟 房市金碟 销售物料 房市金碟 户型图 楼书 房市金碟 房市金碟 房市金碟 房市金碟 宾仕国际26号地及42号地的名称区分 不采用过于复杂，难记忆的方式 不采用A区，B区，1区，2区，以防止跟销售分期或楼号混淆 最好的方式是南区北区。 销售说辞中用简明的南区北区 销售道具及沙盘上S区N区 N区：北区，26号地。North。Notch（山谷，峡谷） S区：南区，42号地。South。Silvan（森林的，树木多的，住在森林的） VI 房市金碟 销售经理 置业顾问 房市金碟 房市金碟 ② 项目形象展示 房市金碟 外传播端 房市金碟 广告形象 房市金碟 房市金碟 网站形象 房市金碟 现场体验 房市金碟 案例1：龙湖滟澜山及唐宁one现场表现力 房市金碟 龙湖进入北京，对北京业内整体的作业水平起了推动作用 房市金碟 南北方差异再也无法成为“不能精细化作业”的北方项目的理由 业内人，直到现在仍然经常的去龙湖各个项目参观学习 别墅的到访成交率首次突破50%就是在龙湖的项目 有人说到了龙湖的项目，女人都会走不动道。 也因此，我们的客户越来越挑剔越来越成熟。 案例2：御园，颐和原著现场接访流程 御园对到访的流程， 接访团队由几类人构成， 哪里应该什么人接待， 到什么地方展示什么东西， 提供什么销售道具， 做了严格的规范 接访人员所有的妆容，服装，发型，收拾，走姿苛刻规范 销售动线精心设计，严格执行 整个流程像仪表般严谨。 接访人员构成，路径，功能，礼仪。 现场有物业演员。 每一个vip客户到访， 保安需要背下其车牌号。 路经各处均可看到保洁人员，园林工人，且都会在经过身边时叫出客户的姓，礼貌问候。 甚至有时会看到保洁在擦洗树叶。 完整，严谨地营造了属于豪宅的礼制。 市场成熟度，不可预知性，产品高端性，客群成熟度 决定了项目现场体验的重要 龙湖花盛香堤的销售员推荐调盘的人去看k2海棠湾，“他们是抄的龙湖园林，但是做的比龙湖还好”这也是海棠湾成交促成的关键点。 项目是否能够有足够的去化速度，溢价能力，是否能够让所有到场的人喜欢和惊叹，并进一步形成市场良好的口碑传播，取决于现场体验的水准品质 项目体验区必须超过龙湖唐宁one，必须让业内人感受到精细度和创新，必须成为业内参观学习的必看楼盘。 样板间室外休闲空间的展览 客群分析 首付 130-140万 套数 294套 （C13、C111） 面积区间 260-280平米 10000元/平米 总价 260-280万/套 单价 （产品） 通货膨胀下不动产投资 工作室办公场所 改善居所 来京经商人员商住两用房 （需求） 客户分布区域 泛亦庄区域 泛CBD区域 以上三个项目客户特征总结： 1. 業內、金融證券、投資商、高科技等行業的企業家、政商名流 2. 高端人群為小眾人群，成熟穩重，有較高的審美眼光 3. 通貨膨脹下，有錢人更願意把不動產作為保值增值的避險投資 4. 多數目標客群均會有一到兩個業內朋友 5. 關注品質化的細節，期待消費過程中的心理滿足感 6. 購買人群中，女性的導向作用很重要 7. 只要產品好，目標客群就會購買 8. 現場打動力要好，往往促成客群購買動因 以上三个项目操盘重视点： /媒體渠道導向 /高端形象塑造 /投資購買因素 /業內品牌宣傳 /服務價值體系 /生活情感訴求 /體驗氛圍营銷 高端產品的硬體品質+軟體服務將成為產品行銷的核心競爭點。 房市金碟 现场导示 房市金碟 宾仕国际 形象策略及推广策略 PART1: 宾仕国际的参照系 ① Loft X Loft价格与平层价格系数： 1.2——1.6 Loft广告风格气质： 时尚，年轻，动感 市场上的loft路线有两种 1、价格优势：相对于平层1.2-1.6倍系数，突出性价比 2、总价优势：面积及单价的控制，针对年轻置业群体 打破传统loft概念 既不是纯粹锁定时尚个性艺术生活的产品 也不是纯粹追求低总价，性价比的产品 宾仕国际不强调loft产品类型， 从林肯公寓的样板展示和客户反馈来看，城市豪宅的属性位列第一。 上下两层的居住形态是事实不是符号。 部分产品200%以上的使用率是增值。 ② 亦庄区域 X 搜房网统计亦庄项目105个， 其中约50%项目已经售罄 约30%项目在马驹桥 亦庄核心区约28%商铺 亦庄核心区仅余： 林肯系列，宾仕系列，亦城国际，金色漫香林 以及国瑞投资的35#地项目和 万企荣华路项目 房市金碟 回顾林肯公园热销半年的原因， 第一，市场环境向好； 第二，区域供货量少； 第三，现场样板区打动力强； 第四，销售现场管理敏锐强效； 第五，简单有效的推广方式，挖掘每类产品的核心卖点，以速销方式推动产