东环力能农副产品流园概念创想3.27.docVIP

东环力能农副产品物流园概念创想 一、项目概况 项目名称： 基本指标： 规划用地1000亩，规划建筑面积 万平方米。 规划设计： 三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。 功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。 市场定位：联结晋鲁豫地区，辐射“胶东半岛”，带动中西部。 其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。 二、项目定位 充分利用项目优越的地理优势及中铁物流的品牌优势和连锁经营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服务，打造晋鲁豫农副产品产业集群，促进产业升级换代。 项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。 以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把晋鲁豫的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，再以农产业的发展促进市场的繁荣和强盛，带动濮阳现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人民的生活水平和生活质量，把晋鲁豫的农产品配送至全国。 1、市场主要功能： (1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。 （2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。 (3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。 (4)、 通过市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。 2、 项目定位 （1）项目总体定位： 经营主题：农副产品批发交易物流中心。 投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。 （2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。 充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。 （3）消费群体定位：本案运营后，消费群体主要为本地客户、本地及外围批发商；其他客户。 （4）经营商户定位：本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。 （5）投资人群定位：本案投资人群界定为晋鲁豫农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。 三、项目SWOT分析 1、 优势（Strengths）： （1）濮阳东区区位优势独特、投资政策优惠；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。 （2）为培育市场、扶持招商，前三年免租金。 （3）充分利用中铁物流的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的多家大型仓储基地和中国的销售网络，打造农副产品批发交易航母。 （4）充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。 (5)农产品贸易上升为国家扶持产业，发展机遇前所未有；河南是传统农业大省，产业基础好；产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大； 2、劣势（Weakness）： （1）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围，需要项目自身附带 （2）新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性 （3）与五洲城相邻商圈的融合仍有待时日 3、机会（Opportunities）： （1）有效利用产品差异，避免过度同质竞争； （2）先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大； （3）增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域住宅类客户需求； （4）制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。 4、风险（Threats）： （1） 前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项 目的投资销售； 项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长； 五洲城综合体等直接竞争对手所带来的不利影响。 濮阳市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈, 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强； 通过对项目的优劣势分析，我们需要尽可能的做到扬长避短，充分发挥项目优势。我们需要做到： 1)控制好开发建设及营销节奏，争取一个好的入市时机； 2)争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度； 3)有效利用好本案作为豫北农产品