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土地续期：物权法“留白” 房子好好的，脚下的土地到期了，房主该何去何从？这是近期部分温州市民遇到的难题。 今年3月，有温州市民在二手房交易中发现，在签订合同、打款、房本过户等一系列手续顺利完成后，出现了一个从未预料的新问题：土地使用权过期了。 与目前大多数住宅土地使用期限为70年不同，温州老城区的一些老公房，土地使用期限只有20年。原因在于，这些公房的土地取得方式，是由早期的划拨改为了出让，属于历史遗留问题。 面对个案，温州官方最初的答复是，要重新办土地使用权证，须缴纳出让金三十多万元。依据是，这套房的楼面评估价约6000元/平方米，乘以房产证上的建筑面积50多平方米。 事件经过媒体传播后，引发了全国范围的讨论和争议。公众关于70年土地使用权到期后的担忧被提前释放：住宅的所有权是永久的，归属国家的土地使用权最多只有70年，到期了怎么办？ 问题的核心，绕不开土地使用权和房屋所有权的关系。2007年出台的《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” “自动续期”到底如何理解？是明确意味着免费续期？还是在立法上的一种模糊表述，甚至刻意留白？物权法的立法初衷再次被翻检和审视。 “地方版方案”分寸难拿捏 温州土地到期事件的源头，发生在国有土地使用权转让交易的早期。 1986年制定了《中华人民共和国土地管理法》，从这个法律开始，中国的土地使用权才可以转让交易。而在此前，城镇土地利用方式大多为划拨，无偿使用。 之所以要这样做，是为了让土地既保持公有性，又可以完全交易。而70年产权则是参照香港经验，当时香港的住房土地使用权是99年。 国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，首次明确了各类土地使用权的出让年限，按用途划分的上限分别为：居住用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。 “当时是因为国有土地使用权出让工作刚起步，考虑市民承受能力施行的，符合相关法律法规。当时制定了20年、70年两档。”温州市国土局宣教科对媒体表示。 从2015年开始，在温州，20年期限的这批住宅土地使用权开始面临到期，并逐步增多。据温州市国土局统计，2016年和2017年，该市老城区内涉及的就有一千多户房屋。 从去年开始，温州市国土部门已经接到类似问题的反映，但显然，地方并没有找到理想的解决方案。 引发舆论关注的是温州市国土局土地利用管理处处长张少清在当地《温州日报》上的回应，称：“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。” 这被理解为“温州模式”，与之相对应的则是“深圳模式”。从1982年开始，深圳对划拨土地就已经开始设定20年和30年的使用年限，也因此更早遇到土地使用权集中到期的问题。 深圳的解决方案是，如果是行政划拨用地，则需补交地价延至国家规定的最高使用年限，即住宅类为70年，办公类为50年，商业类为40年；补交地价的数额为相应用途公告基准地价的35%。如果是在1995年9月18日前签订土地使用合同的，则不用补交地价，顺延至最高年限。 4月20日，深圳市规划国土委举行了专场说明会，解释这一方案的依据，分别是1996年发布的《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》和2004年4月23日发布的《深圳市到期房地产续期若干规定》。 根据两个规定，深圳的福田区和罗湖区已办理了719宗土地延期。而且特别强调：“至于满了70年后该怎么办，这将上升到国家层面，需要国家出台相关的细则才行。” 而温州试图拿出地方方案的行为很快被叫停。国土资源部的官方微博发布信息称：“4月20日，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。” 温州国土局也对外表示，目前在续期方案制定方面尚无实质性进展，但在制定政策的过程中会综合考虑目前温州市房价、土地价格、居民人均收入、20年前的土地价格等因素。 对于各地方制定70年以内“地方版方案”的尝试，一些法律学者看法也不相同。著名法学家江平在近期的一个研讨会上表示，对物权法的解释迫在眉睫，但是只能由全国人大常委会解释，不能由政府相关部门解释，更不能由各地方政府解释。 北京大学法学院民法研究中心主任尹田在接受《中国新闻周刊》采访时认为，并非所有问题都由法律来加以规定。很多情况下，涉及收费和标准问题都是由行政法规，而不是法律来加以决定。 在尹田看来，对待“地方版方案”，应该从两个方面来看待：第一，在一些大的原则问题上，比如是否决定续期，续期之后是否要缴纳土地使用费，以及如何缴纳土地使用费，包括费用的计算标准，这些都不适合地方政府来规定，“因为这些问题涉及民众的