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科技地产： 服务科技创新的重要平台 北京科技园建设集团（股份）有限公司总经理 郭莹辉 在经济格局发生深刻变化的当今世界，自主创新能力正成为国家竞争力的核心，特别是国际金融危机爆发以来，强化科技创新，加快发展新兴产业，培育新的经济增长点，抢占竞争制高点已经成为世界发展大趋势。我国政府高度重视科技自主创新，大力实施国家自主创新战略，加快培育战略性新兴产业，掀起了科技园区建设的新高潮。　　科技地产作为科技园区开发的崭新模式，已经成为顺应时代潮流、打造市场主导的技术创新体系、实施国家自主创新战略的重要方式。深刻总结我国科技园区开发的特点，我们认为，科技园区开发必须坚持“政府主导、统一规划、市场化运作”的开发模式，充分发挥市场的资源配置作用，将成为未来科技园区开发的趋势和潮流。　　一、科技地产的定义与内涵　　科技地产作为工业地产的高阶阶段，以产业集群理论为基础，以创新型和成长型企业为客户群，以战略性新兴产业为主导产业，以房地产开发为手段，遵循市场经济基本规律，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，是实现政府、入园企业、开发商利益均衡的一种科技园区开发模式。 　　科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。　　科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。　　科技地产以创新型和成长型企业为客群对象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高附加值等特点。科技园区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。　　科技地产以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标，所以主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业。现阶段，我国发展战略性新兴产业选择了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。 　科技地产必须坚持以房地产开发为手段。科技地产为入驻企业提供的主要是企业发展的建筑空间，因此，作为市场化开发主体的开发商，企业必须按房地产开发规律来运作，整个生产作业流程与房地产开发相一致。　　科技地产开发必须遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发，必须按市场规律办事，充分发挥市场“无形的手”的作用，从土地供应、产业招商、物业经营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用，使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。　　科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发必须保持先进的规划理念和持续的创新精神，首先要解决产业发展与城市规划的协同与融合问题。在项目的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重认识企业生产、生活的规律和需求，要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。科技地产业务除了给企业提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关企业发展的政策、资金、技术、人才四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系，促进入驻企业快速成长。　　科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中，要严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集，更要在产业链上形成竞争与合作关系，从而使企业间发生聚合聚变的化学反应，激发企业的创新活力和发展潜力，发挥产业集群的引领和辐射作用，带动周边区域发展，优化区域的经济结构和发展方式。　　科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。入驻客户可以通过