三亚现有代表性产权式酒店调研.docVIP

我司对三亚现有代表性产权式酒店作了调研，并以亚龙湾，大东海，三亚湾，清水湾四个区域作了汇总分析根据市场调研，现将各酒店式公寓免费居住数，回报方式据统计如下表 项目名称 项目位置 海景级别 免费度假 使用规定 回报方式 合同期限 亚龙湾 亚龙湾 一线海景 21 淡 季 21夜，旺季14夜 客房收入45% 6年 天域度假酒店 亚龙湾 一线海景 21 淡季21夜 客房收入40% 3年 亚龙湾五号 亚龙湾 无海景 45分 淡季1分，旺季1.5分，春节6分，国定假3分 酒店利润的95% 8年 惠普登海景酒店 大东海 二线海景 21分 春节5分，国定假2分 5%固定回报 最少6年 天福源度假酒店 三亚湾 一线海景 21 淡季21天，假日具体折算 6%固定回报且业主享受酒店利润60% 20年 海悦湾度假酒店 三亚湾 一线海景 30分 平时1分，周末1.2分，国定假2.5分，春节5分 6%固定回报 3年 国光滨海花园 三亚湾 一线海景 35分 淡季1分，旺季1.25分，国定假2分，春节5分 客房收入35% 6年 天泽海韵度假酒店 三亚湾 二线线海景 35 淡季1分，旺季1.5分，春节6分，国定假3分 业主享受酒店利润42% 6年 雅居乐清水湾 清水湾 一线海景 35 淡季35天，节假日具体折算 5%固定回报 5年 1.1免费入住天数实证分析 在对免费入住天数的确定方面，三亚各产权式酒店项目表现各异，但仍有50%的项目采用了国际通行的21天制。虽然标准各异，但却殊途同归即表现了以下几个共性： （1）各酒店的实施细则均经过了专业酒店管理公司的细致测算。 （2）尽量避免客户在旺季、黄金假日、春节期间使用权利，个别项目明令禁止在以上期间使用权利。 （3）客户如在春节7天入住酒店，会将所有免费分（天）数耗尽：在其他重要黄金时段也会消耗大量的免费居住的权益，管理公司以此保证在全年所有的旅游旺季和黄金时段中拥有充足的份额开展有偿经营。 各项目在努力权衡业主免费度假与酒店经营回报的关系，部分禁止客户在黄金假日入住的酒店体现了对经营回报的极端追求，使投资成为了唯一目的，但却动摇了客户选择“度假投资型”的本质，投资回报虽可保障但非黄金假期的度假权利变成了鸡肋，这也为未来进入市场的新项目提供了机会，即使在此条款的制定方面，应充分考量双方的利益和心理，在保证业主得到市场正常水平回报的基础，在黄金假期自由度假方面给予更多的宽松度。 1.2投资回报实证分析 通过对各项目基础信息的罗列，可以发现三亚各主要产权酒店在投资型业主投资回报方案的选择方面主要采取三种：不同时间长度的年固定6%的回报；客房收入35%-45%由业主分配；对酒店利润分析进行分配；80%物业项目在目前只采用一种分配模式，但委托合作期满后管理公司为客户提供了可再次选择的权利。 1.2.1对6%/年固定回报方式的分析 对6%/年固定回报的选择方面，市场上共有四家物业涉及此方式（惠普登、嘉宾国际、天福源、海悦湾）从数量上看，好似市场的主流，但天福源5年30%，海悦湾的三年18%的所谓固定回报均可在销售时以销售折扣的形式趸付。5年后的天福源将实施客房收入分配方案，而海悦湾三年后的方案未定。 1.2.2对以酒店利润向业主分配方式的分析 （1）目前市场上只有两家酒店正在执行以酒店利润中的一定比例向业主分红，其中亚龙湾五号项目以酒店利润的95%作为分配基础，而天泽海韵的业主享受酒店利润42%，前者项目已停止销售；后者的业主因收益不佳。 （2）单纯的利润分成方案将未来的经营风险几乎全部转移给业主，业主根据利润分成比率提取利润中的一部分作为自己的投资回报，管理公司将不承担任何经营风险； （3）凡事利弊相依，单独采用利润凡事固然可以使管理公司无经营风险，但在销售卖点的支撑方面却失分太多。 1.2.3对以酒店客房收入分层方式进行收入分配的分析 收入分成方案将未来的经营风险部分转移给业主，业主根据收入分成比率提取客房收入的一部分作为自己的投资回报，现在三亚地区共有4家产权式酒店目前采用客房收入分成方式，比例在35%-45%之间，亚龙湾区域50%以上的项目采取这种方式。爱琴海岸和国光滨海项目都选用了此种方式。 对比以上两种方式，客房收入分成方式是最能够体现投资者和管理者风险共担，收益共享原则的运营方式；对业主来说收益的绝对数虽未知但相对数可以保证，前期但不如固定收益稳定，存在较大风险。