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库存严重的原因和今后的房改路 　　2014年，我发表了一篇论文，提出了两条建议：一是，坚决摒弃走住房商品化老路，尽快走上推行现代住房制度正路。这是一条解决好中低收入者住房问题和防止出现严重社会问题的建议。二是，从2015年开始就把商品房年建设量压至只占全国建房总量15%，而把保障房建设量增至占全国建房总量85%。这是一条防止继续增加商品房库存量和增加对中低收入住房供应的建议。可惜以上建议有悖于当时大众的认知，没有得到重视。借当前大众热议“去库存”之机，写出这篇分析我国房改走弯路和出现严重住房库存的原因，以及对今后的房改路提出建议的文章。 　　一、对国外20世纪房改的无知与“去库存”的关系 　　西方国家进入资本主义社会以后，长期实行的是住房商品化制度。其基本理念是，住房是一种商品，应由市场自发调节；住房是一种生活用品，应由居民自行解决。这种制度是一种政府不管广大居民住房问题的制度。这一制度的要害是，广大中低收入者、特别是中中、中下群体的经济实力弱，他们中的许多人如果得不到政府的住房福利支持，很难解决好住房问题。因此，西方国家进入资本主义社会以后一个较长时期社会经济和城市化加快发展的历史，也是住房问题不断突显的历史。到了19世纪，住房问题已经发展成为严重的社会问题。恩格斯在19世纪70年代发表的文章中，把它定性为“住房灾难”，并抨击资产阶级政府不去关心和解决广大居民的住房问题。在社会各界反复批评政府的强大动力推动下，西方国家的政府人士和专家经过较长时间的研讨，终于在进入20世纪后，陆续地在许多国家取得了以下共识：住房问题，是生活问题，是经济问题，还是重要的社会问题。如果一个人没有解决好住房问题，就不可能有完整的幸福，就不可能安心地从事学习和工作。如果一个国家没有解决好住房问题的人多了，就会影响这个国家的社会安定和发展。因此，住房是一种福利性、社会性很强的特殊商品。此前多年来对它推行住房商品化制度，正是不断涌现许多住房问题直至“住房灾难”的主要原因。要彻底解决这一问题，必须改革这一旧制度。于是，从20世纪初开始，许多国家陆续通过房改，摒弃了住房商品化制度，推行一种政府介入、以适度的住房福利为主并与较小比重的商品房相结合的新制度。因为各国推行的新制度大同小异，后来人们把这些新制度统称为现代住房制度。其中，最为完善的是住房分类供应制度。由于现代住房制度以解决好中低收入者的住房问题为重点，能够有针对性地消除旧制度存在的主要问题，因而推行现代住房制度的国家，大多能在不太长的时间里，实现了人人享有适当住房的大目标。 　　在我国房改初期，由于长期闭关锁国，对国外住房制度的变迁毫无所知，因而在我国1988年颁发的第一个房改文件中，确定了我国房改的目标是住房商品化，从而使我国的房改一开始就错误地走上了西方国家摒弃的住房商品化老路（注：邓小平同志作风严谨，他在1980年关于住房问题的讲话，主要依据几个推行现代住房制度国家的资料，讲的也是有关现代住房制度的办法。前几年我发表文章对此做了明确的解释。而当年我们谁都不知道世界上许多国家已经改行现代住房制度，因而把“讲话”误解为小平同志要求我们走住房商品化道路。当年我就是一个住房商品化的积极拥护者，其后我国房改进程中下出的几个大昏招，我也是积极拥护者或参与者）。现在看来，如果当年我国的房改不决定走住房商品化老路，就不会发生现在的去库存问题，因而把它列为本文的第一部分。 　　二、走老路的胜出与“去库存”的直接关系 　　在上世纪90年代，有些同仁开始接触国外的现代住房制度，认为它是一个很合理的制度，应该在我国推行。因而在1998年颁发的房改23号文件中，写入了两种截然不同的主张。一是，要以住房商品化为房改的指导思想：二是，要推行住房分类供应制度。把两种主张都写入了文件，使得各地推行哪一种主张都有法律依据（注：我曾是这个文件送审稿起草小组成员兼执笔人，当时对两种主张的截然不同毫无认识）。 　　由于在长期房改进程中的反复宣传，住房商品化已经深入人心，而当年我们对现代住房制度的认识还处于启蒙阶段，特别是对现代住房制度是以住房商品化制度为改革对象这个最有说服力的情况毫不知情。更因为，城市政府建设保障房要出地、出钱和花较多的力量去管理。而建设商品房，城市政府不需要出多少力量去管，却能从中获取数量巨大的土地出让金和税费，这就使得许多城市政府很自然地站在“喜商厌保”的立场上。因此，在两种主张的竞争中，走住房商品化老路的主张占据绝对优势地位而胜出。据2000年至2007年的统计，年平均建设保障房不到全国建房总量的5%，而商品房建设量却占95%以上。它明确无误地证明，我国走上了住房商品化的老路。从此，我国的房改也就走上了一条大弯路。 　　与此同时，我们还下出一个大昏招，就是把当时住着城市60%居民的公房（当