北京房地产市场风测评报告(2012年4月).docVIP

北京：4月住宅市场量跌价升，高端项目占比加大 【本月导读】 4月住宅市场成交量高位回落，仅低于上月水平 在首套房贷利率优惠和中低价位项目入市的刺激下，4月北京住宅市场共成交70.7万平方米/5688套，成交面积环比下降8.9%，同比增长62.4%，达到15个月以来次高值，仅低于上月水平。 4月商品住宅价格继续回升，环比上涨2.2%、同比上涨3.3% 4月北京商品住宅成交均价为20026元/平方米，较上月增加439元/平方米，环比上涨2.2%、同比上涨3.3%，高端项目成交占比有所放大。 4月住宅可售面积小幅回落至1054.1万平方米，出清周期缩短至13.1个月 4月北京住宅可售面积达1054.1万平方米，库存量仍处于高位。由于近6个月市场平均销售速度回升，4月出清周期降至13.1个月，较上月缩短1个月。 4月住宅用地供应0宗、成交2宗 2012年4月北京住宅用地市场依然冷清，商品住宅用地供应0宗、成交2宗。成交地块1宗位于东城区，1宗位于通州区，受东城区地块影响，4月土地平均溢价率超过30%，达到年内最大值。 2012年4月北京房地产市场运行现状 1.1当前住宅成交及价格情况 4住宅成交面积高位小幅回落，仅低于上月水平2012年4月北京住宅市场（含保障性住房）共成交86.6万平方米/7817套，成交面积环比微幅下降0.8%，与上月成交水平相当，同比来看仍增长28.9%；4月保障房共成交15.9万平方米，占总成交量的18.4%，较上月扩大7.2个百分点；本月商品住宅（不含保障性住房）共成交70.7万平方米/5688套，成交面积环比下降8.9%，同比增长62.4%，成交量达到15个月来次高值，仅低于上月水平。 4月新批住宅项目继续增多，普通住宅上市面积达63.9万平米，供应可谓充足，大兴、通州、房山等郊区多数刚需项目明显降价，在利率优惠不断加大的刺激下，刚需多数择机出手；另一方面，压抑已久的改善型需求也有所释放，金茂府、中海苏黎世家等高端项目推出即赢得市场认可，市场需求潜力不可小觑，预计短期内市场将继续持稳。 图1：2011年4月-2011年4月北京住宅市场成交面积走势 数据来源：CREIS中指数据 4月住宅价格小幅上扬，环比上涨2.2%、同比上涨3.3% 4月北京商品住宅（不含保障房）成交均价为20026元/平方米，较上月增加439元/平方米，环比小幅上涨2.2%，同比上涨3.3%。4月徜徉集、鸿坤理想城、领海朗文世家、北京风景等老项目价格继续下调，但金茂府等高端项目成交量放大，朝阳区住宅成交量居各区之首，拉升了市场整体价格。4月住宅（含保障性住房）成交价格为17683元/平方米，环比下跌2.0%，同比上涨22.7%。 图2：2011年4月-2012年4月北京住宅市场成交均价走势 数据来源：CREIS中指数据 1.2当前住宅市场的销售速度和去化周期 4月住宅库存量环比下降2.7%，出清周期缩短至13.1个月 截至2012年4月30日，北京住宅可售面积达1054.1万平方米，较上月减少30万平方米，环比下降2.7%。上月对3.3万套无效房源清除后，住宅整体库存量仍处于高位。 4月新老项目积极面市，促销方式灵活，近6个月住宅市场销售速度相对加快， 4月出清周期下降至13.1个月，较上月缩短1个月。 图3：2011年4月-2012年4月北京住宅市场库存消化情况 数据来源：CREIS中指数据 4月住宅销供比回升至1.4 4月北京住宅市场销供比由上月的0.9回升至1.4，主要是本月保障房有大量成交支撑了整体成交量。4月住宅市场供应集中在月底，且体量小于预期，“五一”过后，上市批准项目数量或将加大。 图4：2011年4月-2012年4月北京住宅市场销供走势 数据来源：CREIS中指数据 1.3当前商品住宅细分市场的供需特点 1.2-2.4万/平方米价格段占比仍过半，3.0万/平方米以上价格段占比有扩大趋势 2012年4月，中低价位段成交占比仍占主力，高端价位成交量占比有所扩大。具体来看，1.2-1.6万元/平方米价格段户型成交面积占比25.8%，环比缩小1.3个百分点，1.6-2.0万元/平方米价格段占比20.3%，环比缩小0.3个百分点，2.0-2.4万元/平方米价格段占比10.7%，环比缩小2.3个百分点，1.2-2.4万元/平方米米价格段成交面积合计占56.8%，较上月缩小3.9个百分点。本月0.8万元/平方米以下价格段占比为9.0%，环比扩大2.0个百分点，2.4-3.0万元/平方米及3.0万元/平方米以上价格段占比环比分别扩大0.5、3.4个百分点，高端户型占比有扩大趋势。 图5：2011年4月-2012年4月北京商品住宅各价格段成交面积分布 数