上海市FG区MN路商业房地产抵押估价报告.docVIP

[案例背景] 上海ABC实业投资发展有限公司委托上海DE房地产估价有限公司对位于上海市FG区MN中路627-641号的商业房地产的价值进行评估，为该公司向银行申请贷款提供价值依据。 估价对象房屋用途为商业，实际用途为商场、餐饮等，包括地下室一层，地上建筑物六层，钢混结构，建成于1995年。大楼安装中央空调，中高档装修，建筑面积共计为8784.43平方米。 评估机构于2007年11月6日采用成本法和收益法进行评估，评估抵押品在估价时点的抵押价值为人民币508,418,600元。 上海市FG区MN中路627-641号商业 房地产抵押估价报告 沪DE估报字（2007）第F652号委托方： 估价方：上海DE房地产估价有限公司 估 价人 员：估价作业日期：2007年月日～2007年1月日 目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价思路和方法 （十）估价结果 （十一）房地产变现能力分析 （十二）估价人员 （十三）审核人员 （十四）估价作业日期 （十五）估价报告应用的有效期 五、附 件 一、致委托方函 上海ABC实业投资发展有限公司： 受贵公司委托，我评估公司对位于FG区MN中路627-641号商业房地产进行了价值评估。具体估价对象建筑面积合计8784.43平方米，土地使用权面积1513.00平方米。根据贵公司委托要求，本次评估目的是为确定国际贸易融资额度而评估房地产抵押价值，估价时点定为2007年11月6日 我公司根据国家有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用科学的估价方法，对估价对象进行了实地查勘、市场调查、评定估算等工作，在此基础上形成了估价报告。 估价结果如下：（详见下页） 在全部假设和限制条件下估价对象房地产于估价时点的抵押价值总额为：人民币伍亿零捌佰肆拾壹万捌仟陆佰元整（RMB50841.86万元）。 明细如下： 室号部位 建筑面积 （平方米） 单价 （元/平方米） 总价 （万元） 地下一层 844.63 50890 4298.32 一层 1214.53 173711 21097.72 二层 1272.07 60338 7675.42 三层 1364.16 41442 5653.35 四层-六层 4089.04 29633 12117.05 合计 8784.43 / 50841.86 项 目 总额（万元） 1 假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值 50841.86 2 估价师知悉的法定优先受偿款 2.1建筑工程价款 0 2.2已抵押担保债权 0 2.3其他法定优先受偿权 0 3 抵押价值 50841.86 本估价报告仅供委托方向中国工商银行股份有限公司宁波市分行营业部申请抵押贷款使用。 此致 上海DE房地产估价有限公司 法定代表人： 二零零七年十一月十四日 [点评1]《关于规范银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号文）规定：房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 本案例由于商业银行与借款人事先已达成一致，评估委托方与费用承担均为借款人，故报告中的委托人为借款人。 二、估价师声明 我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和条件限制。 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 估价师杨×于2007年10月9日已对本报告中的估价对象进行了实地查看，但对估价对象的实地查勘仅限于其表面特征。估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备等的内在质量及其他被遮盖、未暴露或难以接触到的部分进行调查、检测的责任。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 注册房地产估价师： 注册房地产估价师： [点评2]此部分“估价师声明”中存在两个方面需要关注的问题：一是估价师实地查勘日和估价时点并非