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五星商圈市场调查报告 五星商圈位于城中区，处于广西柳州市中心，它是柳州政治、商贸、文化、教育、医疗、休闲娱乐中心,配套设施十分完善。更为突出的是，五星商圈是具有百年历史和商贸传统的老城商业中心，是整个柳州城市的核心建成区，既具有传统的文化沉淀，又有日益繁荣的现代商业。五星商圈地图： 以下是五星商圈几个较大商业区的数据对比表 项目名称 1层售价 （万元/㎡） 1层内铺租金 （元/㎡） 1层外铺租金 （元/㎡） 人流量 （万人/天） 楼层 商业面积 （㎡） 柳州地王 1.2~1.5 200~350 400左右 1.5 2 5000 柳州五星商业大厦 经营模式为联营模式；收取25%~32%的管理费用 4 8 30000 东都百货 联营模式；收取22%~26%的管理费用 500~1000 3 5 5000 柳州商场 联营模式；管理费为：1F29%、2F26%、 3F26%、4F20% 4.5 4 18000 银座百货 4.5~5 200~350 400左右 2 2 6000 星河商业 广场 7~8 110~130 500 2 3 10000 东都花期百货 联营 450~500 1.8 4 8000 步行街 5~7 无 400~500 4 1 五星街 4~5 无 220~280 2 1 （标示蓝色的商场是该商圈内经营情况较好的商业）以下是五星商圈几个较大商场的业态整合以及经营状况分析 项目名称 商场业态 档次 经营情况、特点点评 柳州地王 1F、2F：女装、饰品 中低档 整体经营不佳，经营户基本处于收支平衡状态。 原因：1、商场装修略显低挡；2、经营商品的档次较低；3、是步行街尽头，人流量较小；4、人流被几个大型商场吸收，以及有路口不断的分流人群。 柳州五星商业大厦 1F:化妆品、首饰、钟表 2F:鞋、箱包类 3F:成熟女装 4F:时尚女装、内衣 5F:男装 6F:运动系列 7F:儿童服饰 8F:家具用品、儿童服饰 中高档 是步行街和五星商圈的中心，也是目前本商圈内最大面积、经营品种最齐全的商场。经营商品品种在柳州市属于较高档次商品。故有较多中年人、单位职工在此消费。 点评：1、有较多单位送礼都选择该商场的购物卡，故有很大部分消费群体是用购物卡来购物。2、该商场是几条路段的交接处，人流量非常大。3、品牌引进比较成功，国内一线及人气品牌均有引进；4、该商场的7F、8F人流量不大，经营情况欠佳。 东都百货 1F：女鞋、饰品 2F~5F：女装 中高档 该商场定位以女装为主，年龄段为20~40岁之间，经营品牌以中档偏多；由于该商场地理位置好，且斜对面是五星商厦，所以人流量较大；经营的女装品牌较为齐全，是柳州女性必逛的商场之一。 柳州工贸商场 1F：珠宝、化妆品、手表 2F：鞋类 3F：女装 4F：男装、运动服饰 中高档 该商场于1987年开业，柳州市民在此购物有较深的购物习惯；商品品种齐全，经营商品属柳州偏高档商品；由于经营时间较长，积累的会员较多，且该商场的会员消费能力较强；政府、单位赠送的购物卡也是促进这个商场消费的一个重要原因；该商场停车较为方便； 银座百货 1F：休闲装 2F：女装 3F：男装 4F：女装 5F：男装 6F：折扣店 中低档 该商场由于面积较小，每层楼的格局、铺面分布比较乱；商场门口较小；经营年轻人服饰为主，商品档次偏低；商场人流量较小；三层以上的经营状况不乐观； 星河商业 广场 1F：饮食、服装 2F：服装 3F：上上酒吧 中低档 是步行街最新的商厦，销售价格较高；内铺经营情况比较糟糕，原因：经营品种参差不齐且档次较低，整个商厦没有形成消费圈，没有消费重点。二楼有少部分的铺面退租或闲置； 东都花旗百货 2F~5F：女装 中档 由于进入商场的电梯被一间沿街铺面阻挡，故消费者很难找到商场入口，这是该商场人流量少的原因之一；商场上下楼电梯过小，略显小气，不适合吸引人群；商场经营品种以中年女性服装为主，在步行街有很多同类商场，没有竞争优势。 步行街 一层 中低档 人流量非常大，铺面经营品种以贩量为主，主要销售对象以年轻人为主，普遍销售价格偏低；步行街的沿街铺面是整个柳州商业铺面租金最高的商铺；步行街营业时间最好的时间段为19：00~22：00之间。 五星街 一层 中低档 由于位置问题（位于步行街中的岔路上）整条五星街的人流量较小，经营的品种比较杂乱，没有形成比较好的商业氛围；前后方都有比较大型的商场，直接流失了很多消费群体。 小结:五星商圈是目前柳州最繁华、品牌、业态也交为齐全的商圈。工贸、五星都是在柳州零售业有一定地位和口碑，并拥有大量忠实客户的优质商家。但是由于是柳州的老城市中心，很多硬伤是无法避免的，道路狭窄、停车位严重不足、区域容积率过高等等，让柳州居民没有拥有一个很好的