第9章房地产金融与项目融资.pptVIP

第九章 房地产金融与项目融资 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。 房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租预售收入和债务资金三部分资金的筹集。 固定资产投资项目资本金比例 固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。 对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。 各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行： 钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%。 水泥项目，最低资本金比例为35%。 煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%。 铁路、公路、城市轨道交通、化肥（钾肥除外）项目，最低资本金比例为25%。 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 注，本次调整前除经济适用房项目外均为最低35% 其他项目的最低资本金比例为20%。 13年来商品房自有资金比例首次下调 能否平抑房价 国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷。 这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已恢复1996年的水平。 房地产行业正步入高房价、高地价、高负债、高门槛、高位景气的“五高格局” 筹集资金是房地产商的最大目的 作为一个资金“饥渴”行业，房地产业对上市融资一直有着很大的期待。 资金出现多元化的趋势，前几年银行开发贷款，30%都是在银行，现在稳定在20%多，再加上个人房贷中，估计通过银行这一块占到50%左右，是一个比较主流的渠道。 2008年及以后 开发企业上市融资的背景分析 ： 宏观调控持续，银行信贷紧缩 市场竞争加剧、地产巨头扩张加速、海外资本涌入等诸多因素 国内房地产开发模式正在转变，由“香港模式”向“美国模式”转变 “美国模式”的核心是金融运作， REITs 房地产投资信托基金 、投行、财团等成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。“香港模式”是以拿地为核心，从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“一龙式”模式。 多元化融资成为开发企业发展的必由之路 2008年及以后 在诸多融资方式中，上市融资成为众多开发商梦寐以求的首选目标。 对于全国五万多家房地产开发企业而言，能够有幸上市的企业不足1%。 目前房地产企业上市包括三种路径：国内IPO 首次公开发行股票 、境外IPO和借壳上市 2008年及以后 目前，沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。 1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请； 2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO。 2008年及以后 目前，沪深两市上市公司已超过1500家，而房地产上市公司只有百余家，真正IPO上市的仅有40多家，且大多是在1991-1994年上市的。 1994年进行房地产宏观调控之后，建设部不鼓励房地产企业上市进行融资，中国证监会决定1995年起暂不予接受房地产开发企业的上市申请； 2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，也只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设等少数国有控股企业得以IPO。 2005年开始股权分置改革和券商治理之后，股市焕发勃勃生机，但对于房地产企业的IPO限制似乎并未解除，主要是因为中央进行宏观调控的目的就是压缩房地产投资过热现象。 门 槛 高 门槛都有一个硬性的规定，国内的企业到香港去上市，国家是有规定的，通俗说是四五六。 四：净资产不低于四个亿； 五：融资到的额度不少于五千万美金； 六：年利润要达到六千万元以上； 符合以上硬件规定，才允许提出上市、海外发行的申请。过了这一关，还得