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杭州市区住宅商品房价格合理性探讨 　　【摘要】 合理的住房价格是房地产业健康发展和解决老百性安居的必要条件，当前房价是否合理，房价是否会持续下降，成为老百姓及学者们关注的热点问题，客观地分析当前住房价格的合理性有重要意义。本文以杭州市区住宅商品房价格为研究样本，从房价收入比的动态变化视角对杭州市区住宅商品房价格的合理性进行分析，为正确引导舆论，政府进一步制定房地产市场宏观调控政策提供依据，促进杭州房地产市场健康有序发展。 　　【关键词】 住宅商品房 房价收入比 杭州市区 合理性 　　住房是人类最基本的生活条件，居民住房状况不仅涉及到自身的切实利益，也是关系国计民生的重大经济和社会问题。从上世纪末开展城镇住房制度改革以来，我国的住房建设取得了巨大的成绩，城镇居民的住房水平也有了很大的提高。而房地产市场迅猛发展的同时也导致了各地住房价格的快速上涨。2000―2010年间，杭州市区房地产价格一直呈上升趋势，住宅商品房价格水平及其涨幅位居全国前列，一度成为杭州及全国人民关注的焦点，也是理论界以及政府重点关注、研究的热点问题。然而，2011年开始的持续几年的限购政策，导致房地产市场不断降温，包括杭州在内的许多城市房价出现下降。合理的住房价格是房地产业健康发展和解决老百性安居的必要条件，当前房价是否合理，房价是否会持续下降，成为老百姓及学者们关注的热点问题，客观地分析当前住房价格的合理性有重要意义。 　　对于居住型购房者来说，对商品住宅的需求主要受限于其购买能力。房价收入比是国际公认的衡量家庭购买住宅支付能力的指标，是反映家庭对当年住宅价格承受能力的指标。很多研究认为，房价收入比是反映住宅市场整体状况的最重要指标。Angel和Mayo（1996）指出，“如果说有哪个指标传递了住房市场整体状况的最丰富信息的话，那就是房价收入比。显然它是住房支付能力的一个关键度量。”世界银行、联合国人居署、经合组织、亚洲开发银行等都使用房价收入比对住房市场状况进行评价。在我国，自住房制度改革以来，房价收入比指标得到了越来越多的应用，许多学者和普通民众都依据房价收入比较高的事实断言我国的房价过高。因此房价收入比是判断住房价格是否合理的主要指标。杭州市区的住宅商品房价格及其变动情况具有代表性，本文从房价收入比的动态变化视角对杭州市区住宅商品房价格的合理性进行分析。 　　一、房价收入比的概念及计算 　　联合国人居署的《城市指标工具包指南》给出了房价收入比的意义、定义和方法等内容。房价收入比是指“一套居住单元的中位自由市场价格与中位家庭年收入的比值”。其中，住房价格是指“在售房者不是被迫卖房的情况下，住房在市场上放了适当长的时间之后该住房的出售价格”。严格地说，计算该比值的最好方法是将它看作某给定时间段内交易的所有住房（包括新房和二手房）价格的中位数与同一个市场上家庭年收入的中位数的比值。 　　由于到目前为止我国的各种统计资料中都没有提供住房销售价格的中位数和家庭年收入的中位数，一些学者尝试按照以往调查披露的平均数和中位数的比例关系进行换算，再计算基于中位数的房价收入比。根据他们所得房价、收入的中位数与平均数的比例关系看，换算成中位数后得出的房价收入比与直接用平均数算出的房价收入比极为接近。兼顾数据可得性和结果准确性，采用平均数计算中国的房价收入比是一个可行的选择（张清勇，2011）。 　　然而，根据所有交易住房（包括新房和二手房）的套均价格，我们查找不到杭州市历年完整的数据，而且二手房交易中存在大量的“阴阳合同”，房地产交易中心过户的“阳合同”上的二手房价数据并不真实，常远低于实际成交价，因而查找到的部分套均价格数据也明显偏低。相对而言，新房价格的真实性比较有保障。但新建住房的平均面积和每平方米均价一般都高于旧房，若直接用新建住房的套均价格作为住房交易的套均价格，数据又会偏高。故本文采用平均数计算，公式如下： 　　交易住房的套均价格=交易住房的每平方米均价×交易住房平均建筑面积 （1） 　　≈新建商品住房的每平方米均价×户均住房建筑面积（2） 　　由于（1）式等号右边的第一项稍小于（2）式的第一项，而（1）式等号右边的第二项稍大于（2）式第二项，因而（1）式的乘积项与（2）式的乘积项会很接近。 　　关于平均家庭年收入，城镇居民的收入中扣除个人所得税、个人交纳的社会保障支出后余下的可用来自由支配的收入，在很大程度上能够体现居民的购买能力，因而本文直接采用统计资料中本地城镇居民家庭人均可支配收入数据，与城镇户均人口数相乘，得到城镇居民平均家庭年收入。 　　综合上述分析，本文计算房价收入比的公式为： 　　房价收入比=每套交易住宅平均价格/家庭平均年收入 　　=新建住宅的每平方米均价×户均住房建筑面积/（人均可支配收入×户均人口数）