东源商厦大楼(东东城写字楼)停车场经营管理方案概览.doc

东源商厦（东东城）停车场经营管理方案 简介 地下停车场位于东源商厦地下一层，地面约有21个临时停车位，地下车位预计153个车位（不包括地面车位），机械车位65个。所有车位供项目内公寓、商业（超市）、商业餐饮百货等使用，车位产权属开发商（东源房产）所有。所有地下车位及立体车位以租代售形式出租，并提供一定数量的临停车位，整个车场管理（含地面、地下、立体）都委托浙江广厦物业管理有限公司作为停车场管理者，负责其租赁、收费等经营活动。 地下停车场正式对外投入运行开放时间暂定为2013年5月。 车位申请及收费管理 月租车位 使用对象：公寓住户，物业、超市、商业及开发商内部员工用户 分配办法： 公寓楼：原则上单个住户可获得一个月租车位申请额度，如两户以上的业主也只能申请一个月租车位，车位全部不固定，采取先到先停原则。如确实车位紧张；可依据现场的实际情况适当调整。 超市、公务车、物业及开发商内部员工：以社会临时车辆停放为主，预留地面21个车位作为内部员工车位（超市卸货及垃圾运输车位包含在此车位内）； 商业商场：原则上不安排月租车位申请额度（按时间计费）。 3）申请： 车位租户向管理处提出申请，管理处根据停车场使用情况，合理安排停车位。物业公司受开发商委托代办车位租赁手续，并代办租赁合同的签订。 车位租户支付租金后，获发停车磁卡和停车证。 4）租金收取 车位租金采取先付后用的原则收取，车位租户签订车位租赁合同的同时，应支付本月的租金和一个月的押金，以后应在每月的5日前支付当月租金。 根据项目所在区域一般月租金在RMB200元左右，项目可结合当地情况及政府相应规定、本停车场实际运作使用情况，合理制定固定车位租金价格。 5）租赁期限 建议：月度、季度、半年、一年。 6）收入管理 物业公司作为被委托管理者与租赁方签定租凭协议，租金收入为代收性质，由开发商提供发票。物业公司收取租金后，每月月底由出纳直接缴款至开发商财务部，并接收开发商财务部定期核账。 2、临时停车位 使用对象：项目各用户临时使用、社会车辆临时使用及访客车辆临时使用。 临时停车位使用程序： 车辆进入停车场 发临时停车卡 停放车辆 付费 车辆离开停车场 3）车辆实行单向行驶，西北角进，东南角出。 付费办理方式 停车场车辆一般分月租和临时两种方式，月租车辆按月、季、半年、年收费，临时车辆则计时收费 。 临时卡：需在进口道闸处取卡（人工取卡），待出口处收费岗亭刷卡按时付费。 月租卡：可带齐证件或证明到管理处办理，与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后，发停车卡及电子出入卡给用户，并收取电子出入卡押金。 临时停车收费标准 建议：临时停车以时租为单位计算，一次15分钟以内可免费，半小时以上按一小时计算，依此类推，一个半小时以上即按2小时收费，超过8小时的可减半收费； 有关具体收费请依据杭州当地情况及政府相应规定、本停车场运作使用情况合理制定时租价格。 地面及地下临时停车收费标准（参考） 车型 收费标准 (元/辆·小时) 备　　注 小型车 5 1、大型车按小型车收费标准加倍计收,摩托车按小型车收费标准减半计收。 2、停车不足1小时按1小时计收,停车时间6—24小时的,一律按6小时计收;连续停放超过24小时的,超过部分按上述计时收费标准重新计算。 3、停车费上浮幅度为0,下浮幅度不限。包月停车费由停车场经营者和车辆停放者协商确定。 停车场地类型 收费标准 (元/月·辆) 备注 项目地面道路车位 100 地面停车包月只针对内部物业、开发商（商管公司）工作人员使用，不对外租赁，地下停车场租赁包月优先照顾住户。 项目配套停车库(场) 200 分区引导、分区管理 1）为便于管理，地下停车场需要增设各类引导指示标志，方便业主尽快找到自己的停车车位，减少车位寻找时间。可考虑设置一定区域为超市、公寓、商业等专属区域，方便管理安排，但原则上车位都不固定，实行先到先停。 停车场管理测算 基本方针 物业公司接受开发商的委托对项目地下停车场进行经营管理，物业公司根据委托合同无论停车位使用与否向开发商全额收取物业管理费； 物业公司被委托对停车场经营，收取停车场场地租赁费（分临停、月租），但不对车辆负有保管义务； 物业公司除去为车场经营配置的正常人力成本外，按租赁费收取15%作为代收代缴劳务费（经营利润）； 物业公司对车场的费用测算，只含基本工人成本与必配工作工具，对于岗亭的设施，收费设施设备配置（含管理人员租赁登记配置电脑）不含在测算内，由开发商提供。 停车场经营管理收支账务独立，与项目其他部分物业管理收支账务无关。 人员编制： 在车场的物业服务之外，要经营车场，需增配一定的管理与服