2006年六安华安项目推广执行方案.docVIP

华安项目推广执行方案 目 录 市场调研篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 4 项目分析篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 13 竞争楼盘篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 15 客户定位篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 18 宣传推广篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 19 现场包装篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 32 开盘造势篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 33 销售组织篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 34 推广预热篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 37 策划模块篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 38 合作模式篇 ┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 43 市场调研篇 █ 六安市国民经济总体概况 六安市场环境分析 六安是皖西地区的中心城市，是全市政治、文化、经济、科教和医疗中心。市区土地面积60平方公里。根据六安市统计局统计，2005年六安市全年实现国内生产总值()312.8亿元。按可比价格计算，比2004年增长14%。分别高于全国、全省的9.5、12.5个百分点。其中第一产业实现生产总值80.03亿元，增长13.5%；第二产业实现87.73亿元，增长15.6%；第三产业实现85.34亿元，增长12.9%。国内生产总值中三大产业结构由上年的65.43、72.10、70.57，调整为80.03、87.73、85.34。 六安经济的快速发展,推动了房地产业的发展。六安城区房地产业异军突起,以老城区的改造为突破口,在这座古老的城市掀起了城市建设的热潮。各开发商纷纷倾注全力,或改建老城区;或剑走偏锋,在城郊结合部寻求地段。 从2000年开始,各开发楼盘在短短的几年时间里,便在这片沃土上拔地而起,明都花园、华安新宇、天盈星城、上院、兴美花园等,亦居亦商,形成了一道道亮丽的风景。 六安市人口规模、结构、人口分布情况、人口变动情况 2006年6月底六安市总人口679万人，增幅0.8个百分点；市区六月底人口近41万人，增幅20个百分点；金安区84万人，增幅2.4个百分点；裕安区94.71万人，增幅0.1个百分点。其中开发区人口1.03万人。 六安市居民收入水平与消费水平、消费结构 近年来，六安市职工工资和城乡居民收入持续增长。 2005年全市职工年人均工资10203元，比上年增长22.8%。农民年人均收入2117元，比上年增长21.9%。根据抽样调查资料显示，2005年全市城镇居民人均可支配收6103元，比上年增长18.8%。 不同群体间收入差距拉大，不同行业、不同经济类型的企业间员工收入差距加大。 据调查统计，六安市民每月消费结构中，居住类支出占总消费支出的10.6%，衣着类支出占总消费支出的11.7%，食品类支出占48.7%，文化教育支出占8.0%，设备用品占4.7%，交通通讯占9.6%，医疗卫生类支出占总消费支出的4.3%。 █ 六安房地产市场分析 ----- 高层、小高层市场分析 高层、小高层住宅的发展趋势 现代城市经济的快速膨胀、城市规模的急剧扩大，推动了地产业的急速发展，城市有限的可供使用的土地面积日益减少。因而，在未来的住宅开发形态上，高层住宅将成为主导居住形态，高层住宅已经成为城市文明发展的标志。六安的房地产业的发展，也正呈现出上述趋势，近段时间开发的新盘，基本上都以高层、小高层为主要的建筑模式。 销售现状分析 作为全新的居住形态，高层住宅形态的出现，是对传统居住形态的挑战，更是对人们传统居住观念的强烈冲击！ 目前六安在售的高层、小高层项目，受上述综合因素的影响，销售状况不容乐观、成交率偏低，这也是对刚刚登陆六安房地产市场的高层住宅的严峻考验。高层、小高层住宅在六安作为新兴的地产形态，必然有一个被市场接受的过程。 滞销原因分析 高层、小高层住宅项目在六安地产市场销售受阻，其原因有以下几点： ◆ 销售价格因素 在六安房地产市场，价格仍然是影响销售的主要因素。高层、小高层住宅项目受开发成本的影响，其销售价格普遍高于同区域的多层住宅价格，从而在消费者的消费取向上处于劣势。 ◆ 消费认知因素 由于受到传统居住心理和居住习惯的影响，人们对现代高层住宅的认知度较差，对高层住宅形态的出现和发展趋势没有形成正确的认识，在消费心理上，对高层住宅的居住形态感觉无法接