2011年厦门房地产市场年报.docVIP

“限”政时代 似稳实危 ——2011年厦门市房地产市场年报 2012-1 目 录 一、年度总结 1 二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场 2 （一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代 2 1、全年通胀高企，推高楼市需求 2 2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落 2 3、厦门城建利好重重，岛外新城大发展 5 （二）“供”“需”双方拉锯战，楼市成交前稳后虚 6 1、供应面——少拿地少花钱，多推盘多进账，房企持现为王 6 2、市场需求——住宅需求稳中有升，地缘性刚需挑大梁 8 （三）市场演绎三大战役，年末房价 “降”字唱响 10 1、住宅成交三步行，楼盘价格小规模松动 10 2、商办物业供需平衡，综合体成热点 15 三、展望2012，调控年，刚需年，回归年 18 （一）宏观——调控年：楼市严控继续，长效机制渐成 18 1、货币政策稳健继续，金融形势严峻依旧 18 2、严控见底不见头，稳中求进，难有大变化 18 3、调控机制长效化，长短结合是方向 18 （二）市场——刚需年：岛外供应巨大，刚需主力再强化 19 1、供给：岛外大盘密集，后市可畏 19 2、房企：强企鏖战鹭岛，洗牌年打响抱团战 20 3、需求：限购之下，刚需筑底 20 （三）龙年展望——回归年：楼市价值理性回归 21 1、抄底：2012年上半年存在阶段性底部 21 2、回归之年——价格回归价值，需求回归自住 22 3、综述：刚需，淘地，微利，洗牌 22 一、年度总结 2011年，中国房地产又翻过复杂多变的一页，厦门楼市的风起云涌让人无限感怀。围绕房地产的基本元素——“商品房”的买和卖，厦门楼市再度演绎了一段交响乐章。但商品房本质兼具居住与投资双重属性，无论导致其变化的外部因素多么复杂，必将通过供求关系，使商品房价格发生变化。 回首2011，全年政策“限”字当头、成交量“稳”中有虚、年末房价 “降”字唱响……往昔种种，历历在目。究其原因，依然是多方面外部因素的交织影响，对“供”“求”双方相互角力，全年楼市犹如上演了“闪击－顽抗－相持”三场战役。 展望2012，楼市将发生深刻的变革，突出表现为： 调控年——调控继续，政策完善； 刚需年——刚需的购房主力地位继续加强，刚需楼盘成市场宠儿； 回归年——价格回归价值，需求回归自住。 二、回首2011，“限稳降”，三字真言透市场 （一）宏观环境：政策多方加码，调控实质步入“限”政时代 1、全年通胀高企，推高楼市需求 2011年全国经济稳步增长，统计数据显示，前三个季度，中国GDP增速分别为9.7%、9.5%和9.1%。与此同时，全年通胀预期明显。2011年CPI指数高位运行，年初自4.90%起不断上升，7月份至高位6.50%，经济的平稳较快增长和通胀的持续高企推高楼市需求。 2、金融、地产调控双重加码，国房景气终回落 1）存款准备金率六连升，提至历史高位 为了抑制高企的通胀，年内存款准备金率六次上调，三类保证金存款纳入存款准备金范畴，大幅收紧了市场流动性。存款准备金率每上调0.5个百分点，可冻结约3700亿的资金。年末虽出现一次降准，但通胀形势依然严峻，稳健的货币政策并未发生转变。 2011年内存款准备金率调整 生效日期 大型金融机构 中小型金融机构 调整前 调整后 调整幅度 调整前 调整后 调整幅度 1月20日 18.5% 19% 0.5% 15% 15.5% 0.5% 2月24日 19% 19.5% 0.5% 15.5% 16% 0.5% 3月25日 19.5% 20% 0.5% 16% 16.5% 0.5% 4月21日 20% 20.5% 0.5% 16.5% 17% 0.5% 5月18日 20.5% 21.5% 0.5% 17% 17.5% 0.5% 6月20日 21.5% 22% 0.5% 17.5% 18% 0.5% 12月5日 22% 21.5% -0.5% 18% 17.5% -0.5% 2）基准利率：三度上调，房贷利率创新高 为了抑制通货膨胀和流动性过剩，2011年央行3次上调基准利率。加息在很大程度上增加了开发商和购房者的贷款成本，对楼市供需双方均产生了较大的影响。央行打出“金融组合拳”，对抑制购房需求，抑制房价的非理性上涨，起到了明显的作用。 2011年内一年期贷款基准利率调整及影响 上调时间 贷款基准利率 贷款100万20年增加还款额 调整前 调整后 调整幅度 2月9日 5.81% 6.06% 0.25% 23455元 4月6日 6.06% 6.31% 0.25% 28493元 7月7日 6.31% 6.56% 0.25% 35902元 3）