2011052-外商投资房地产法律问题概述(定稿).docVIP

外商投资房地产法律问题概述 外商投资房地产法律问题综述 1999年开始的住房体制改革启动了中国房地产市场高速发展的序幕，而房地产市场的发展吸引了大量外资投入其中，进一步促进了中国房地产市场的发展。在此过程中，中国政府出于平衡经济发展和社会稳定等多方面关系的考虑，对房地产业（包括外商投资房地产）进行了多轮调控，鉴于大部分的调控措施均发生在2006年之后，本文将结合有关法律法规和调控政策，对外商投资房地产有关法律问题简要说明。 在2006年至2007年期间，中国房地产市场显现过热现象，房价加速上扬，为控制房价过快上涨，中国政府颁布了一系列政策，从购房资格、外汇管理、土地增值税清算等多个角度对房地产市场进行了调控。2008年至2009年，随着全球金融危机的爆发，在中央政府极力应对金融危机、确保经济正常发展的大背景下，原有的房地产调控政策在执行过程中均有所弱化，部分政策虽继续有效，但实际未得到有效执行。2010年至2011年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，房价在前一年的基础上大幅飙升，并引致了政府的再次严厉调控，此次调控的重点包括两方面：在供给方面，加大保障性住房的供地和建设；在需求方面，从融资和购房资格方面抑制投资和投机性需求。 前述一系列的政策调控对外商投资房地产同样具有重大的影响，具体表现在外商投资房地产的审批、外汇管理、土地增值税的清算、购房资格的管理等多个方面。其中，不同的阶段调控政策有所不同，具体表现为： 1、2006年至2007年的房地产调控阶段 这一阶段的是我国针对外商投资企业调控政策出台最频繁、涉及面最广的阶段，近几年有关房地产调控的基本政策框架均出台于这一时期，主要内容包括： 在外商投资房地产的审批方面：2007年修订的《外商投资产业指导目录》新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制还将普通住宅地开发建设从《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况,包括开发商整体转让项目,直接转让土地使用权,项目销售率已达85%,项目三年未销售完毕等。2010年11月4日，住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房〔2010〕186号，下称186号文件），值得注意的是，2006年建设部等六部委曾联合出台过《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”），随着“国十条”及一系列地方性限购令的出台，186号文件的问世其意指不言而喻。 186号文件第一条规定：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。该规定相比较于2006年《意见》相应的规定：“境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房”内容，经比较可以看出，186号文件的“只能购买一套”和《意见》的“可以购买符合实际需要的自用、自住商品房”无疑有了更为严格的限制。 而对于分支机构、代表机构，2006年《意见》与境外个人购房的要求基本一样，但本次186号文件进一步限制了“只能在注册城市购买”，且从“自用、自住的商品房”变为了“非住宅房屋”，从允许购买“商品房”限制为“非住宅房屋”，完全排除了购买商品住宅的可能性。 2010年12月23日，商务部下发《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称备案通知），备案通知要求各地商务主管部门切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查，并会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。 备案通知同时要求，省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，商务部将在原有基础上对土地成交证明等材料加大抽查力度。各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司；要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业；进一步加强对并购、股权出资等方式新设／增资的房地产项目的审批监管和数据审核，商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。 同时，备案通知强调，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建／在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等部门对此类项目备案材料严格审查。此外，备案通知还要求省级商务主管部门加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发展