8地方：土地增税筹划案例.docVIP

【案例一】 江东房地产开发有限公司2010年1月18日有可供销售的普通住房1万平方米，在开发这个项目的过程中，供发生如下费用：地皮购买价格300万元，开发成本500万元，其他开发费用40万元，利息支出90万元，其他扣除项目为160万元。 在进行该商品房的销售价格决策时，决策层出现了三种意见：其一，每平方米1400元；其二，每平方米1500元；其三，每平方米1600元。对于以上三种意见，究竟采用哪种意见更好？ 这个看似简单的决策的问题，如若对其做深层次分析，就会发现其中的具体操作性事项比较复杂。房地产开发的税收筹划，涉及的具体政策和其他相关事项比较多，为了降低税收筹划的涉税风险，董事会决定：请专业机构为其进行筹划。 注册税务师老李是专门从事房地产专业的税收筹划专家。他到公司后，对企业的账面情况进行了综合分析。他发现：由于这批商品房的开发已经完工，所以，地皮购买价、开发成本、其他开发费用、利息支出以及其他扣除项目都已经确定，合计为1090万元。在这个环节的可变因素主要的就是税收，其中，土地增值税的变数最大，也是可筹划的一个重要因素。因此，老李认为：只要将税收因素做一个具体分析，就可以对相关的方案的优劣做出判断（该开发商所在地的城建税为7%，教育费附加3%）。 方案一，公司以每平方米1400元的价格销售。 应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为： 1400*10000*5%*（1+7%+3%）=77（万元） 那么，开发该商品房允许扣除金额合计为： 1090+77=1167（万元） 该项目土地开发的增值率为： （1400-1167）/1167=19.7% 我国税法规定，土地开发的增值率在20%以下的，免征土地增值税。 则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为： 1400-1090-77-0=233（万元） 方案二，公司以每平方米1500元的价格销售。 应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为： 1500*10000*5%*（1+7%+3%）=82.5（万元） 那么，开发该商品房允许扣除金额合计为： 1090+82.5=1172.5（万元） 该项目土地开发的增值率为： （1500-1172.5）/1172.5=27.93% 我国税法规定，土地开发的增值率在20%以上的，应当按照规定缴纳土地增值税，即为： （1500-1172.5）*30%=98.25（万元） 27.93%＜50% 则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为： 1500-1090-82.5-98.25=229.25（万元） 方案三，公司以每平方米1600元的价格销售。 应缴纳营业税、城建税、教育费附加合计为： 1600*10000*5%*（1+7%+3%）=88（万元） 那么，开发该商品房允许扣除金额合计为： 1090+88=1178（万元） 该项目土地开发的增值率为： （1600-1178）/1178=35.82% 我国税法规定，土地开发的增值率在20%以上的，应当按照规定缴纳土地增值税，即为： （1600-1178）*30%=126.6（万元） 35.82%＜50% 则该开发商通过开发这块土地可以获得的利润为： 1600-1090-88-126.6=295.4（万元） 筹划结论： 通过比较，三种不同售价从表面上看方案三为最高，利润最大，但存在的风险也大。因为在相同面积、结构、质量的前提下，没有人愿意出更高的价钱购买。如果空房在一定时间内销售不出去，开发商所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际得到的利润可能不如方案一或方案二。 如果将前两种方案进行比较，方案一的售价每平方米低于方案二100元，但由于在较低房价条件下，可以免缴土地增值税98.25万元，这样操作的结果：开发商所取得的利润还高于方案二。如此一来，既有价格上的优势，又有利润上的优势，方案一自然成为最佳方案。 目前，我国的房价过高，而导致商品房价过高的原因很复杂，其中，税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效降低税费，在保证基本利润率（国内一般为10%）的前提下使房价降下来就成为在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，其原因在于：一，土地增值税的税率高，税负重；二，土地增值税有策划的余地，策划好了，可以节省不少税金支出。 对于房地产项目而言，除了销售价格可以筹划以外，还有很多可以操作的内容。按照税法规定，在房地产开展成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中，公共配套设施费和开发间接费用很值得筹划。 如果上述房地产开发商所开发的10000平方米普通商品住房，将售价预定为每平