2016年3月客服部交楼培训幻灯片精要.pptVIP

2016滨江海岸客服部.员工培训 收楼的操作流程 收楼概述 定义：简单地说，就是开发商将达到入住标准的房子移交给购房人的过程。 收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤： 1、开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。 2、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。 3、业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节 4、主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。 5、开发商出具《实测面积测绘报告》，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。 6、业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。　7、与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。 8、办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。 案例分析 依山傍水的某花园小区，数幢欧陆风格的洋房楼隐现在棕榈树丛中，小区售楼部门前挂着大幅红绸标语：“热烈欢迎业主们前来收楼”。 这里是某房地产商最近开发的一个楼盘。今天是合同约定收楼的日子，面带喜色的业主们按时来到这里，准备收楼。 “我们要看一下《竣工验收备案表》。”一名自称是律师的中年男业主突然向对一名女工作人员提出要求。 工作人员迟疑了一下，没有出声，其他的业主纷纷附和。工作人员叫大家等一下，转身上了二楼。一会儿，工作人员下来了，把几份证件的复印件张贴在玻璃橱窗里。 业主们凑前一看，却是几张证件的复印件，而且也没有找到他们想看的《竣工验收备案表》。大家顿时炸开了锅，声音一浪高过一浪。“我们要求查看原件……”“怎么没有《竣工验收备案表》？”“叫公司老板给我们一个说法……” 这时一个自称是公司销售部的经理站了出来说：“大家静一静，请听我说。证件的原件是公司的档案，不可以随便对外公示。如果大家需要，可以到网上去查找证件的批号。”此言一出，又是一阵混乱，嘈杂声盖过了这位经理的声音。因为没有看到《竣工验收备案表》，业主们均拒绝收楼，上午的收楼就这样草草收场了。 下午，那位律师业主代表向开发商递交了由几十位业主签名的《拒绝收楼意见书》，并递交了一份致开发商的函，但公司拒绝接收。 该花园小区楼盘在取得商品房预售许可证之后，即开始对外进行宣传，因为该物业的地理位置及环境优越，吸引了众多的业主前来购买。开发商与业主们在合同中约定：商品房经验收合格交付使用，如延期交楼，承担违约责任。 今年六月底，合同约定的交楼期限到了。开发商向业主们发出了《收楼通知书》，要求业主们携证件前来办理收楼手续。 早在购房时，业主们就自发地在网上建立了一个业主QQ群，经常一起探讨该楼盘的信息。对于房屋可能没有竣工验收的问题，业主们在网上经过协商，委托了两名业主代表与开发商进行交涉，但开发商始终强调业主们必须按《收楼通知书》先收楼，签订物业管理协议，把物业管理费交了，再谈其他问题，否则免谈。 业主们见与开发商交涉无望，在QQ上讨论下一步该怎么办。有的提议去上访，有的提议通过媒体曝光，也有的人提出，上访与媒体都不是解决问题的最好办法，最好还是通过法律途径来解决妥当。最后大部分业主决定通过法律途径来解决。 业主们共同聘请了那位律师业主代理大家集体诉讼，要求开发商支付从合同约定的交楼第二日起至符合交楼条件之日止的违约金。 开庭那天，参与诉讼的业主们均来到了法庭旁听。由于准备充分，代理律师成竹在胸。 在法庭上，开发商辩称，他们已经根据合同的约定向业主们发出了《收楼通知书》，业主们不收楼是违约在先，而且尚有部分业主拖欠购房尾款。 代理律师指出，根据合同的约定，被告必须取得《竣工验收备案表》方具备交楼条件，由于到了合同约定的收楼之日，被告尚未取得《竣工验收备案表》，未履行好自己的义务，不符合合同约定条件，因此显然是被告违约在先。至于有部分业主拖欠尾款的问题，由于被告违约在先，根据《合同法》的有关规定。双方互负义务的，应先履行义务的开发商履行不符合约定，后履行的业主可拒绝履行。 通过法庭辩论，开发商自知理亏，便请求法庭主持调解。开发商称，办理《竣工验收备案表》的各项材料均已提交给了有关部门，相信不久就能办出，要求业主们尽快收楼，开发商愿意支付至收楼之日的违约金。业主们表示，只要《竣工验收备案表》一办出，均愿意立即收楼。 最终双方达成了调解协议，开发商向所有起诉的业主支付至《竣工验收备案表》办理出之日止的违约金。 一场干戈在法庭上化为了玉帛。 罗律师说法： 房地产开发商