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物业服务合同中的几个典型法律问题探讨 　　【摘 要】物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，随着物业管理事业的蓬勃发展，物业服务合同纠纷的数量也大大增加，合同的违约责任不明等问题造成业主与物业公司的矛盾激化，尤其是关于物业服务合同纠纷的案件更是不断上升。因此，有必要对物业服务合同涉及的相关法律问题进行探讨，以便更好的规范物业管理，健全物业管理制度。 　　【关键词】物业；物业服务合同；法律问题；物业管理 　　一、物业服务合同的内涵 　　物业服务合同的内涵在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。本文所探讨的物业服务合同是业主委员会与物业服务企业针对公共管理事项而达成的物业服务合同。 　　二、物业服务合同中几种典型违约形式及法律责任 　　1.业主对前期物业服务合同的拒绝履行 　　在业主购买房屋的过程中，首次业主大会成立之前，物业服务管理工作就已经开始。业主购买房屋后，通常会以该前期物业服务合同不是业主委员会签订的，又没有经过自己的同意为由，不承认前期物业服务合同的效力，拒绝履行缴费义务。在此种情况下，业主应视为违约。因为建设单位与物业服务企业在签订物业服务合同时，不仅是代表自身而且代表了众多的潜在的物业买受人与物业服务达成协议。《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”前期物业服务公司作为物业买卖合同的附件，当然受用于物业买受人。这就意味着，只要房屋买受人在房屋买卖合同上签字，附件的内容也就生效了。即该物业买受人承认了前期物业服务合同，而不用再单独对此做出承诺。假若业主以未经自己同意为由拒绝履行义务，则业主构成违约，应承担违约责任，而不是由建设单位或业主大会来承担。 　　2.物业服务企业以停水停电相威胁催缴物业费 　　在物业服务管理过程中，针对业主拒交或迟交物业管理费的行为，很多物业公司采取停水停电的方法逼迫业主缴纳物业费，并认为这种权利是符合合同约定和法律规定的。但实际上，物业管理的对象是公共财产，水、热、电、气并不是公共财产而是供应方的财产，物业服务是物业服务公司与业主委员会之间的合同关系，而水、热、电、气的供应是供应方与每一个业主之间的合同关系。物业服务企业如果没有得到水电供应方的授权，就没有停水停电的权利。并且，由于供水供电义务所对应的是缴纳水电费的义务，即使供水供电公司授权物业服务公司代替其收取水电费并允许其以停水停电作为催缴水电费用的手段，物业服务企业也不能以此方式逼迫、业主缴纳物业服务费。这种行为不仅侵犯了水电供应方的权益，也违反了物业服务合同中的妥善提供服务的义务，构成违约，物业服务企业应承担违约责任，赔偿由此给业主造成的损失。 　　3.物业企业对接管验收义务的违反 　　物业服务企业从房地产开发商手中接管整个物业小区时，负有对该物业服务小区的设施、设计等进行验收后接管的义务。即当物业服务企业接管物业时，因疏忽或遗漏没有发现物业有质量问题或其他基本设计、设施的瑕疵时，应认为房地产商移交的物业小区是合格的。若在以后的物业管理中，出现因物业设计不合理或基础设施有质量问题等因素造成业主受到损伤的情况，则应由物业服务企业承担违反物业服务合同的违约责任。因为物业公司没有尽到接管验收义务，也没有尽到协助业主追究开发商的责任，且没有告知所有业主开发商所交付的楼房因存在问题而造成隐患，当然应由物业服务企业来承担违约责任。 　　4.物业对安全保障义务的违反 　　物业服务企业负有保护业主人身、财产不受不法侵害的义务。《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业未能履行合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。对该条规定，物业公司、业主和各地法院在理解上存在差异。物业服务企业认为其安全保障义务就是按照合同规定实行小时保安制度、设置治安岗位、派保安轮流值守、巡逻等保安安全制度。而业主却认为，只要自己在物业管理区域范围内发生了人身、财产损失，就是物业服务企、他违反了合同规定，因而应承担违约责任，对其损失进行赔偿。这种认识上的分歧加大了法院审查案件的难度，在判决上也很难令双方都认为公正合理。 　　针对物业服务企业是否针对物业服务企业是否违反安伞保障义务，是否应承担违约责任，对业主人身、财产的损失进行赔偿，笔者认为应依不同情况而定。一方面，若物业服务企