房地产估价师考-估价案例与分析》简答题资料.docVIP

简 答 题 一、 复习题 题目P201页，答案P215页 题目内容： 1、 商住混合楼估价正确性判断。 答：不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。 2、保险损失价值评估技术路线。 答：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。 3、市场法（实际）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正确判断。 答：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值——在公开市场上最可能形成或成立的价格。比较法强调可比实例价格是正常价格或可修正为正常价格；收益法强调采用正常净收益；成本法强调正常的重置价等。都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的，其实质是一样的。 4、商住综合楼抵押评估技术路线。 答：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。 A.计算出商业、住宅的建筑面积； B.商业部分采用收益法进行评估，居住部分右搜集可比实例，采用市场比较法进行评估； C.两者汇总得出总价。 （2）、把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。 A. 采用市场比较法或基准地价系数修正法计算出土