土地估价实务真2004年.docVIP

2004年度全国土地估价师资格考试试卷 土地估价实务 一、计算题(共3题。答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/m2、总价单位为万元。请在每题下方空白处答题) (一)M公司于2002年11月1日以13428万元在A市购买了一栋写字楼，总建筑面积为15000m2，占用土地面积12480m2，该写字楼除10000m2自用外，其余部分用于出租。 2004年11月1日，M公司为核实资产，需对该土地使用权价格进行评估。 经调查，该写字楼所占土地为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年期为50年，写字楼于2001年11月1日建成，当时建筑造价为2300元/建筑m2，房屋耐用年限为60年，残值率为2%。该写字楼现时出租部分的月租金为60元/建筑m2，比市场同类物业平均月租金低5元，市场平均空置率为10%，出租经营过程中的营业税为年租金的5%，维修费为重置价的2%，管理费为年租金的3%(以实有建筑面积计算，不考虑空置)，年保险费为重置价的 0.2%，房产税为原造价70%的1.2%。目前该类物业的建筑造价为2500元/m2，房屋还原利率及土地还原利率分别为8%和6%。 请根据上述资料测算该土地于2004年11月1日的单位面积地价和总地价。 (二)某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。 1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。 案例编号 交易类型 土地用途 楼面地价/(元/m2) 土地使用年期 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数 A1 出让 综合 1160 40 2004.4 2 4 A2 转让 服装批发市场 1430 40 2003.7 5 3 A3 转让 综合 1066 48 2002.6 0 -4 A4 抵押 文具商店 1248 35 2001.6 -4 -1 A5 转让 工业 890 50 2003.3 -3 4 A6 转让 公寓 1010 40 2003.6 7 0 A7 转让 高档商场 1470 39 2004.1 3 -2 A8 转让 零售商店 1390 38 2004.8 -4 -5 评估地块 实例A 实例B 实例C 交易情况 市场价格 正常出让 正常出让 正常出让 土地用途 住宅 住宅 住宅 住宅 土地面积/m2 1020.0 5526 8200 6610 容积率 2.4 1.9 2.4 2.2 交易日期 2004.07.05 2003.03.20 2001.3.9 2002.4.21 熟地价/(元/m2) 6210 4554 4968 区 域 因 素 地理位置 接近 公共交通 好 好 好 好 公共设施 齐全 齐全 齐全 齐全 环境质量 安静、多绿化住宅区 个 别 因 素 基础设施条件 配套工程未发生 红线外“六通一平” 红线外“三通一平” 红线外“六通一平” 临街因素 巷内 巷内 一面临街 一面临街 使用年限 67.33年 70年 70年 70年 年份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年7月 物价指数 100 101 102 104 106 容积率 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 修正指数 100 105 110 115 120 125 130 135 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易情况 100 105 105 105 期日因素 106 104 101 102 区 域 因 素 地理位置 100 100 100 100 公共交通 100 100 100 100 公共设施 100 100 100 100 环境质量 100 100 100 100 个 别 因 素 基础设施条件 100 110 105 110 临街因素 100 100 102 102 容积率 100 105 130 120 实例A 实例B 实例C 成交价格/(元/m2) 4120 4754 4968 交易情况 100/105 100/105 100/105 期日因素 10