灵宝中心商业区层商业部分返租方案.docVIP

商业返租方案 一、目的 受全球经济危机和国内房地产业整体滑坡及人群消费投资结构的综合影响，本项目自开盘销售至今销售情况一般，整个大经济环境的萧条对于每一个在建项目的开发商的资金链都是严峻的考验，特别是商业部分本身都是销售难点。 因此，商业部分的快速销售和资金的大量回笼是本方案的前提，针对项目存在的各种优劣条件分析和强人公司现状分析，只有采取出奇的销售策略才能刺激市场受众，促进购买。在对灵宝的经济结构、人口综合分析、消费习惯、项目物业特性及周边环境等因素，并经严谨的、科学的分析后，建议将本项目商业部分采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式①二层商业面积（除桃林街临街部分） 西南片 东南片 总面积 M2 M2 M2 ②商业暂时没有对外销售，其所占面积几乎达到整个商业部分一半，所占总销售金额大致在三分之一左右，故二层商业销售的好坏是这个项目运作成功与否的一个重要参数。 2、项目销售现状 ①自项目认筹以来金卡销售总量为350张 类别 数量 比例 成交 因存在金卡转购房定金的情况故在此不作分析 退卡 142 41％ 未成交也未退卡 85 24.3％ 从上述数据看出，已经流失和观望的客户比例接近70％，这一方面固然与项目高定价有一定关系，但也反映出对项目投资回报率信心的缺失。这还是购买一层商业的客户心理状况，如果放在二层，这个比例可能要在90％以上，因此怎样重塑客户的投资信心是下一步销售的难点，更是二层商业销售的关键。 ②截至12.31日商铺销售数量为130间（一层） 客户分布 间数 比例 经营户 18 13.8％ 投资户 112 86.2％ 从上表可以看出，投资户占项目成交比例达到86％以上，也就是说目前在灵宝还是一个以投资为主体的商业格局，那么投资回报率和投资安全性是这个群体最敏感、最关注的问题。 3、客户现状 目前在灵宝，二楼做商业的项目并不是很多，更何况二层商业部分如此大的体量。客户本身很难认同其商业部分的物业价值，再加上，房地产全国范围内的不景气和投资回报的不确定，导致客户持币观望者众多。 三、解决问题的思路 1、概念 返租销售即在原有销售单价的基础上，根据周边同类市场租售价格比及同期银行存贷款利率确定合适的上浮比率进行销售，在一定年限内将上浮的价格部分按照既定的投资回报率返还给投资者，以降低投资者的投资风险，同时可以使开发商在收回原有成本的基础上，以较低的租金或零租金按照统一的思路进行招商，以此达到活跃周边商业氛围的目的，进而提升大型商业网点的内在价值和市场价值，使投资者的真正利益不受损失。 2、扩大目标客户群体 A、继续深度挖掘本地的客户； B、深度挖掘下辖乡镇的客户； 3、调整市场推广的侧重点 A、推出投资理财概念，充分的启动投资型客户； B、变换市场推广方式，多作一些大众化市民化的投资宣传主题活动； C、加大招商的力度，通过成功的招商促进销售。 4、变通销售方式和销售理念，降低投资门槛，扩大市场层面，主打低投入、高回报、无风险的宣传主题，在当地掀起一场颠覆性的投资革命。 四、方案纲要 返租销售模式分为两种：售后自营和售后返租。本方案主要是针对售后返租方式进行论述的。 1、方案细则 核心词：客户取得商业物业产权——经营权有偿出让给商业运营公司——使用权有偿出让给第三方承租方 本方案将二层商铺产权销售回收资金，专业的商业管理公司通过长达固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。①按10年收回投资，则年回报率为8％计算 A、返租3年则销售均价为 3000元/平方米/(1-8%×3)＝3950元/平方米 B、返租5年则销售均价为 3000元/平方米/(1-8%×5)＝5000元/平方米 ②按15年收回投资，则年回报率为6％计算 A、返租3年则销售均价为 3000元/平方米/(1-6%×3)＝3660元/平方米 B、返租5年则销售均价为 3000元/平方米/(1-6%×5)＝4280元/平方米 根据经验，二层销售均价不宜突破4000元，则确定开发商返还购房款的返租年限为3年，取两者平均年回报率7％，返租后的市场销售均价为3000元/平方米/(1-7%×3)＝3780元/平方米。 3、市场返租年限选择 如果只返租3年，年回报率7％，3年21％的回报对于投资户还是缺乏很大的吸引力和诱惑力，而回报率达到40％左右可以很好的撬动投资型市场。因此在开发商返还3年租金的基础上引入专业商业管理公司，返租期限增加到5年，后2年年回报率达到8％，而这两年的返租风险则转嫁到商业管理公司，开发商可以全身而退。 4、客户投资回报 客户将经营权出让给第三方商业运营管理公司，期限暂定5年（前3年签约1次，后2年在客户自愿的基础上可续约），商业管理公司按前3年回报率6