商业地产规律绪论.ppt

vanke万科 1.地块位置（市场）要适合做商业项目（能不能做？） 2.市场定位适合目标客群（如何做？） 3.招商规划、租金定价合理（具体怎么做？） 4.物业设施满足商业运营要求（如何保证能做？） 5.成本费用提前核算控制（如何保证项目盈利？） 6.管理运营专业、企划活动精彩（如何保证项目持续盈利？） 7.良性循环确立投资收益保证 如何运作成功一个的商业项目？ 1.地块位置（市场）要适合做商业项目 a不是所有地块都能做商业 b做一个商业项目必须有足够的市场（消费人群，如开公司进入新市场一样） c位置的意义是项目开始前对市场容量的判断与评估 d市场容量决定能不能做这个项目，以及项目的体量大小（社区商业举例） e位置（市场容量）对于商业项目的成败，可以说有决定性影响 f新区项目培养期过长（丹尼斯七天地） g老城区项目竞争过于激烈（沈阳）兰德中心 2.市场定位适合目标客群 a有足够的市场之后，如何来参与进市场竞争？ b分析市场竞争情况（没有竞争巨大空间，竞争激烈）分析自身优势与劣势（资源丰富，资源不足？）swot分析 c竞争激烈，资源一般，没法正面竞争（细分市场，360） d商业的竞争在于低成本和差异化（主题、买手），同质化严重 e市场定位主要考虑竞争和市场细分及自身优劣等因素 STP（市场细分+目标市场选择+市场定位）SWOT（优势、劣势、机会、威胁）工具、调研工具（消费者、合作