西安曲江房地产场调研2012年.doc

呈：西安中交金尧房地产开发有限公司 西安曲江房地产市场进入分析 陕西睿翼房地产顾问有限公司 二零一二年十月二十日 目 录 一、 曲江发展概况 3 1. 曲江简介 3 2. 曲江一期简介： 6 3. 曲江二期简介 12 二、 曲江房地产市场发展现状及趋势 14 1. 房地产市场发展历史 14 2. 曲江区域房地产区域发展圈层概况 17 3. 房地产市场后继供应分析 27 4. 社区配套及学校配套 28 5. 个案研究 30 6. 曲江房地产市场发展总结 37 三、 中铁国际城区域及项目分析 38 1. 区位分析 38 2. 区域配套现状 39 3. 交通环境 40 4.中国铁建国际城基础信息 41 5.中铁国际城项目SWOT分析 42 四、市场总结 43 西安曲江房地产市场进入分析 曲江发展概况 曲江简介 曲江新区位于西安市东南，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。 2002年以来，曲江新区践行陕西“文化强”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点。 2002年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业发展的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达158亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸”行列。 曲江模式及曲江下设机构 曲江模式： 曲江模式是典型的旅游地产开发模式，即由政府牵头，拆迁平整土地，以文化为媒介，历史人文景观为突破点，做大旅游资源、景观景点及商业配套，提升区域人气，抬升土地价格。后由政府牵头负责基础设施建设，道路及管网铺设，并做好区域规划，将各分地块售给开发商开发。其形式类似于深圳的华侨城。 在这种模式中，政府及其下属企事业单位，更多充当一级土地开发商的角色。 曲江文化基础： 曲江乡在唐代时期为皇家后花园，古时的芙蓉园为皇家园林，只有皇帝、大臣可进入。曲江池也是唐代编练水军的场所。所以整个曲江新区，自然而然的以唐文化主题为突破点，力求复原盛唐时期的城市风貌。 曲江新区的主要旅游景点呈轴线排布，自北向南分别为：大雁塔南北广场-大唐不夜城-大唐芙蓉园-曲江池遗址公园-寒窑遗址公园-唐城墙遗址公园。这条以唐文化为基础的轴线是曲江的旅游命脉，也是曲江新区土地价值的核心。 曲江组织机构： 为发展曲江新区，在市长助理段先念的领导下，成立的陕西文化投资集团，文投下辖8个企业集团，如文旅集团、文商集团、会展集团、影视集团等。分别负责曲江新区的旅游景点、商业配套、影视动漫等功能工作。 曲江发展文化产业战略三步走： 第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。 第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界。使全区达到世界同类园区初级水平标准。 第三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益。基本上达到同类园区世界中等水平。 曲江一期简介： 地理区位：一期地理区位 曲江新区一期位于西安城区东南部，以闻名中外的大雁塔和曲江池遗址公园为中心；曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍；曲江新区距离火车站9公里，距离机场28公里，距离钟楼9公里，距离二环2公里。 功能定位：曲江新区是国家级文化产业示范基地 在总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。 “一心”：以大雁塔为整个曲江的核心； “两带”： 既贯穿整个