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使用市场法评估房地产计税价格需要关注的问题 徐汉峰 湖北职业技术学院（湖北孝感432000） 摘要：使用市场法评估房地产计税价格时要特别注意基准价值，个案价值影响因素修正系数、建筑面积和计税比例四大要素，使评税技术文本符合科学性、公平性、可操性和统一性原则，使计税价格具有客观性、公正性和合理性，推动存量房交易的顺利进行。区分不同情况开征房地产税，既要为国家增加财政收入，又要减轻劳动人民的经济负担，更要抑制炒房现象，构建一个“均无贫，和无寡，安无倾”的“两型”和谐社会。 关键词：存量房；二手房；交易；申报；计税价格；市场法；评估 中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号： 一、市场法评税计价提出的客观必然性 1、理论依据 “实行有利于科学发展的财税制度，建立健全资源有偿使用制度和生态环境补偿机制”[1]是建立评税计价机制的理论依据。自上个世纪五十年代，居民房屋出租时要向租赁者收取租金收入，所以要向政府交纳房产税金。但在改革开放后三十多年里，人民的居住水平不断得到改善和提高，由原来的几代人同居一个屋发展为今天的几乎是两代人居住一套房子的事实，导致空置房现象较为普遍，于是就出现闲置房、空置房出租的事实。在前几年的金融风暴中，有钱人为了防止货币投资风险，于是就做起了房地产开发商和炒房投机商。炒房现象在目前的现实生活中也较为普遍，有钱人、有权人、有势的人大多有多套住房，这也是不争的事实。而另一方面，中国的年青人则需要几十年甚至是几代人的努力才能买得起一套住房，在房地产交易中又出现了以低价报税的手段而偷逃国家税收的现象也十分严重。为了抑制炒房热，稳定金融秩序，节约社会资源，和谐社会，和谐中国，国家职能部门责无旁贷地要运用税收杠杆强制调节人民的经济运行和提高人民的物质生活水平。我国房地产业从一九九三年至今已经有近二十年的发展时间，房地产市场的强劲发展，同时也推动了存量房交易的发展，这个由房市推动的经济发展“无论是在拉动GDP的增长，还是在提高居民的居住质量上都起到了决定性的作用。”[2]随着国民经济的强势增长，房地产市场的繁荣也出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步拉大，所以要采取强硬措施抑制这种现象。 2、政策依据 根据中央政府职能部门三个文件精神，一是《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税款。”[3]二是财政部和国家总局于二OO九年七月十四日印发的《财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》，三是财政部、国家税务总局又以财税[2010]105号文件发出了“财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知。”[4]所以，要对存量房交易纳税人申报的计税价格进行评估，对于低报成交价格，伪造阴阳合同，以及评估报告偏离实际情况的现象可能起到控制作用。逐步将房地产评估计价技术应用到计税价格的评估核实工作之中，增强计税价格核定的权威性、公正性和科学性，推动房地产市场的计税改革，提高税政征管水平，增加国家税收收益。 3、前提条件 在征收房地产契税问题上有三层意思：一是征不征税？即多大面积才征税？多大面积不征税？二是计征房地产契税的依据是什么？即课税的价格由谁来确定？三是按计税价格的多少比率或比重计征房产税？在征与不征房产税的问题上各地都有各自的具体做法。例如：深圳市采用“自用满五年（含五年）且是家庭唯一住房的就免征个人房地产税。意思就是说只要是居民买给自己居住的房屋，其居住年限在五年以上的就免征房产税，说明这个房屋是劳动人民用来居住的物质条件，是生存的需要，是生活的需用，是学习的需要，是休养生息的地方，理所当然的不征个人房地产税，这就是一种明智的选择，是提高人民生活水平的表现，是提高人民幸福指数的做法。上海在征不征房地产税和征多少个人房地产税上也有明确规定，上海市人民政府于二O一一年一月二十七日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，“办法规定从二O一一年一月二十八日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为百分之零点六和百分之零点四。”[5]起征点为人均六十平方米以上按年计征，不足一年的按月计征。以一般家庭一对夫妻加一个未成年子女三口之家计算，三个人应居住一百八十平方米（60㎡×3人），若原有一套五十平方米住房，现购买一套一百一十平方米住房，两套住房合计面积一百六十平方米，人均居住面积五十三平方米，尚未超过法定居住面积，所以不征房产税。再例如，该户主原有住房面积一百五十平方米，现购住房一套面积一百一十平方米，两套住房合计二百六十平方米，人均居住面积约为八十七平方米，每人