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房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析 　　[摘要]现如今我国的建筑行业发展态势迅猛，已经成为各个行业的关注焦点。房产测绘是专业测绘中的旁系分支，主要测定的范围是房屋以及房屋用地。当成保证房屋以及房屋用地的主要操作方式，已经取得了广泛的应用。但是房屋预测和实测面积之间存在着较大差异，需要使用相应的方式进行改良。文中从房产测绘的预测和实测面积入手操作，简单分析了两者之间的差异以及产生的原因，重点分析了减少两者差异的方式，为房地产测绘的研究与发展提供指导与帮助。 　　[关键词]房产测绘 房屋面积 实测与预测 　　[中图分类号] P201 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-1-77-2 　　0前言 　　在最近几年，房地产行业发展的势头良好，为经济发展以及社会进步发挥了巨大作用。房屋的预测面积与实测面积直接关系着人们的利益，因此需要使用切实可行的方式，减少预测面积与实测面积之间的差异，从而深入的维护人民群众的利益。所以，减少房屋测绘中的面积预测与实测间的差异，在学术研究以及实践操作中具有必要性内涵[1]。 　　1房产测绘中房屋面积预测与实测关系 　　房屋测绘，就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。具体测量内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。 　　房屋测绘中的预测面积指的是房屋还没有完全验收前，房屋的测量单位对设计图纸进行观察，并且结合工地的实际情况与国家规定的各项测量计算条件，对房屋的面积做预测计算工作。房地产商销售的主要依据就是房屋的预测面积，并且将其当成销售登记和房地产管理的标准。房屋测绘中的实测面积指的是工程建设项目完成验收操作以后，有关部门批准审核通过之后，房产开发商委托房屋测绘单位对房屋的面积做实际测量后得到的数据，依据的标准是设计图纸和预测数据的实际分析，之后通过计算取得房屋的实际面积。 　　通常情况下，房屋预测面积和实测面积之间会存在一定的差异。产生差异的原因是多种多样的，主要是两方面的内容，一个是数据采集的图纸更替，另一个就是技术性问题。 　　2房屋面积预测措施 　　强化预测的准确性是解决问题的关键所在，但是预测工作的重点需要建设在对预测图纸资料的检查上、尺寸数据的采集上以及成果资料的检查整理上。 　　2.1预测图纸的检查 　　设计图纸是建筑面积预测实行的必要条件，图纸的准确与否直接关系着建筑面积预测的准确性，需要检查清楚图纸资料的完整程度与合法程度。有些单位部门没有经过规划部门校准而扩大设计图纸，这个设计图纸一般会被变更，无法当成预测条件使用，一整套完整的建筑施工图纸中应该包括的内容有平面设计图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图以及楼梯和阳台的详细图等等，如果图纸上有光盘等影像资料就更好了。 　　2.2尺寸数据采集 　　在很多的设计图纸上，设计的尺寸包括了柱轴心尺寸、外墙结构尺寸以及净尺寸等等。这些和在实际工作中需要计算的套件内面积的墙体尺寸、房屋建筑面积的墙外边沿尺寸需要在换算之后才能够使用。因此在实际操作中，需要认清楚设计图纸上标注的各个部位的尺寸，而有些没有标注房屋边长尺寸的，也能够通过校对分析结构图分析。 　　2.3检查整理成果资料 　　商品房预测成果资料需要经过整理、书写技术报告以及通过检查验收后，才能够正式的向委托人提供成果资料，整理归档之后使用。检查指的就是工作小组的测绘人员互相检查以及测绘部门设立的质量检查机关和专门的检查人员，做重点检查工作，与测算的分户界线、房屋的使用性质与设计图纸上标注的技术名词是否合理，房屋边长的采集有无任何疏漏以及面积的计算是否正确等等。另外在预测成果报告中最好将此面积在的使用情况清楚说明。 　　3房屋面积实测误差的主要问题 　　3.1测量误差 　　测量误差是房屋测绘中最常见的问题。造成房屋测绘存在误差的主要原因有主观、客观等多方面因素。主观上的人为因素，如操作失误、基本技能缺失、工作失职等，都会造成测量误差。另外，也有一些不法开发商利用非法手段以致房产面积存在误差；客观上，如测量方法、测绘仪器等存在问题也会导致误差。房屋测绘要使用测量工具来进行，一旦这些工具出现精度问题必然影响测量数据的准确性。如果这些工具不够先进，满足不了测绘工作的需求，也会影响测量精度。 　　3.2面积计算委托书问题 　　面积计算委托书问题也是房屋测绘中的常见问题，之所以存在这样的问题，主要原因在于开发商提供的合同委托书的资料不完整。有的开发商只提供一部分设计图纸资料，甚至在委托书签订后提供资料，极大加大了房产面积测量难度。从另外一种角度考虑，施工设计变更可能导致面积出