物业管理的现状问题初探.docVIP

物业管理的现状及问题初探 随着人们生活水平的不断提高，人们对衣食住行的要求也随之提高，在这里，我主要就其中的“住”，也就是小区的物业管理方面谈谈自己的看法和观点。 物业，是指在住房消费领域及其居住环境从事经营与服务的行业。 一、物业管理的概念 [物业管理]可分二种含义： 第一种：是指房地产业结构中管理分类的一种，属于政府行政用语。如：房地产行政管理(产权产籍管理是行政管理的核心，故不并列)、房地产开发管理、房地产市场管理、房地产经营管理、物业管理等。物业管理是从房地产经营管理中分离出来的，使原来的房地产四大管理成为五大管理。其所不同之处是，在物业管理前面不再冠以“房地产”字样，因为“物业”本身就具有房地产的含义。 第二种：确切定义为物业经营，称物业管理也是经营中的管理。物业企业的经营范围主要有4类：1、委托服务型经营物业：在产权多元化的前提下，接受房屋业主的委托和按照合同的约定，从事已正式投入使用的各类房屋及其附属配套设施和周边环境场地，进行有偿的修缮、维护，保持正常使用等方面的经营服务。2、租赁经营型物业：依据授权，承担经营管理政府房管部门直管公房和企事业单位自管公房的租赁、维修业务。住户与房东是“住房纳租、收租修房”的权利与义务关系。3、自营自用型物业：是指商贸大厦、旅游、饭店大厦、集合大厦、各种办公大厦(写字楼)等非住宅房屋，大多是高层建筑且具有先进的、现代化设施、设备需要较高级运营水准和经营管理特殊的大型建筑物。对这类物业，多由房屋产权入或开发商自行组建物业公司(单位)采用特殊封闭的和专业的自营管理。其经营核算，大都采用后勤部门承包方式的子公司，一般不赢利。4、中介服务型物业：负责代理开发商的新建房屋销售业务和受托用户购房的置业业务(与一般的房地产中介、咨询组织不同，多限于自己开发销售与物业管理的业务范围)。 二、我国物业管理的现状 我国的物业管理工作始于上世纪80年代初的经济特区深圳，从产业初期的感性、无序，到盲目快速发展的中期，再到平稳和理性的后期，目前我国的物业管理市场已日渐成熟。主要表现在：物业管理法规逐步完善，政府监管物业行业也日趋规范；经过不断的行业重组，不少物业管理企业实力得以增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化和社会化；业主维权行为渐趋理性；业主委员会的运行也逐步规范。? 　　伴随着我国经济社会和房地产市场的快速发展，物业管理逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分，成为解决城乡就业、创建平安社区的一支重要力量，成为实现以人为本、构建和谐社会的一个主要阵地。 　　物业管理工作不仅能使物业保值增值，而且能为业主提供全天候的服务。尽管目前的物业管理还有许多不尽如人意的地方，甚至有一些尴尬无奈之处，但通过努力，物业管理必定会成为一个可持续健康发展的朝阳产业。另外，物管在计划生育、人口普查、暂住人口管理、社会治安综合治理等方面，都起了积极的作用。 　　随着房地产业竞争的不断升温，大部分开发商开始认识到，所开发的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形象，增强市场竞争力，吸引更多的消费者。因此物业管理的地位和作用越来越引起房地产商和社会各界的重视。 三、物业管理的作用 展，各种住宅、商业大厦、办公大楼、标准工业厂房以及住宅小区日益增多，它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮的问题;不仅是新建楼宇、住宅小区是如此，历代保存下来的原有老房屋也存在着定期养护修缮的问题。原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式，早己显得落后了，不适用了。在商品经济体制下，房屋的管理、修缮、服务，出路只有一个—走改革的路。借鉴国际经验，推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。从国内外的实践证明，物业管理的作用有： 　　(一)物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥 　　房产物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅作用功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以至影响用户生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。 　　　(二)物业管理能为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工