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房产税试点改革存在的问题及制度设计建议 　　摘要：我国于2011年开始在上海、重庆进行了房产税的试点改革，但是从试点情况来看，实施效果不如预期。房产税作为财产税的一种，目前我国房产税税制的改革尚存在很多不完善的地方，本文结合我国当前试点改革运行的情况及国外经验分析，对房产税功能与制度设计进行分析论述。本文以上海、重庆房产税试点为例分析了我国房产税改革的情况，分析了房产税改革中存在的问题及制约因素，介绍了先进市场经济国家房产税制度的借鉴内容，最后提出了对房产税改革制度设计的建议。 　　关键词：房产税 试点改革 制度设计建议 　　一、上海、重庆房产税试点改革综述及存在的问题分析 　　（一）房产税改革试点情况概述 　　2009年，国际金融危机，给我国经济增速造成了负面影响，使我国长期积累的经济体制矛盾和问题日益突出，在此背景下，我国发改委明确提出研究开征物业税的政策意见。2010年国务院批准了这项建议，提出“逐步推进房产税改革”的战略方针。在2011年，国务院决定在1月28日起，上海、重庆这两个直辖市率先进行房产税改革试点。 　　但是目前从实施效果来看，社会上对此存在较大争议，主要集中于社会各界对房产税的法理，普遍认为不够正当，目前我国对房产税原定的扩围计划被暂停，这说明已有的重庆、上海的房产税改革试点并不成功，存在很多问题，在抑制房产价格，增加地方税收上，并没有实现预期的作用，目前想要在全国推广，准备工作和时期也不够成熟。 　　（二）房产税改革现状分析 　　总体来说，在上海、重庆的试点改革，效果和预期目标比起来，相差较多。本文将作以下观点的阐释： 　　从制度上看，上海试点区域为上海市的行政区域范围内，征税对象为新购的第二套及以上的居住用房产，不是上海市户籍的，只要新购住房就要缴纳房产税；纳税人为居住用房产产权所有人，计税依据为交易价格的70%，税率包括0.4%和0.6%两档，人均60平方米以下为免税面积。应纳税额计算公式上，为应税面积×单位面积房价×相应税率×70%。 　　重庆试点方案是，以本市户籍居民的独栋商品居住用房产、高档居住房产为征税对象；无重庆户籍且无工作、无企业的个人，以新购的第二套及以上的居住用房产为征税对象。纳税人同样为居住用房产产权所有人，按照交易价格征税。税率包括0.5%、1%、1.2%三档。原有的住房，以人均180平方米以下为免税面积，新购的住房，以人均100平方米以下为免税面积。应纳税额计算公式上，为应税面积×单位面积房价×相应税率。 　　但是按照2014年上海公开披露的预算草案来看，预计房产税征收额为27.6亿元，而同年土地出让金收入预计不低于1700亿元，可见房产税对上海财政收入的贡献额是非常微小的。重庆市房产税为财政收入带来的增量，更是可以忽略不计。 　　而且据上海统计局发布的相关数据显示，2013年年末，上海新建商品住房销售价格同比上年增幅为14.2%，重庆也同样呈现新商品住房销售价格上升的态势，可见房产税试点改革，既没有降低房价，对地方财政收入的增幅，作用也非常有限。 　　（三）房产税改革中存在的问题 　　经观察，上海、重庆的房产税试点改革，效果离预期相差甚远，也存在很多问题，总结分析有以下几点： 　　1、试点改革中征税环节仅局限于销售环节 　　沪渝两地的房产税试点方案都集中于房屋销售环节，而且计税依据以房地产市场交易价格为基础，对房屋保有环节缺乏课税，计税依据没有以市场评估价格为准，导致试点地区房产税的房价调节作用没有发挥出来，试点地区的商品房价格仍然保持升势。而且，按照固定的税率征收房产税，并没有考虑到房屋所在区域、用途和价值等其他因素，这使房产税税率缺乏弹性，调节贫富分化的作用没有发挥出来。 　　2、试点改革中征税范围比较狭隘 　　沪渝两地的房产税试点方案中，征税范围，仅限于增量房产和部分存量的高端住宅，并不涉及广大的存量房，这么狭隘的征税对象大大限制了房产税为财政收入增收作用的发挥，也使得在试点改革中，房产税远没有成为这两地的主体税种。 　　3、试点改革的较低税率难以对收入分配发挥调节作用 　　沪渝两地的房产税试点方案，使房产税实质上变成了住房高端消费交易调节税，征税范围没有囊括多种产权形式的房产，也无法对拥有多套存量住房的群体征税。沪渝两市在商品房销售环节设计的差别化税率，体现不出纳税人的缴税能力，也无法对收入分配格局进行调节。 　　4、试点改革中的房产税没有对当前繁杂的房地产税费制度进行改革 　　目前涉及房地产的税收就达到了12种，相关的政府收费项目达到了56项，如果房地产税收项目没有进行削减，而盲目增加房产税，会增加纳税人的税负，降低其税收遵从度，这大大降低了房产税改革在社会民众心中的正当性和合理性。 　　二、发达国家征收房产税的