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房地产企业融资管理与创新研究 摘要：改革开放以来我国的房地产企业如雨后春笋般迅速崛起，我国经济三十年来快速的发展和城镇化速度的加快为房地产行业提供了极大的发展空间，与此同时，房地产企业间的竞争也变得更加激烈，如何让房地产企业在激烈的行业竞争中取得更快更好的发展无疑成为了企业领导十分关心和重视的问题，而资金不足是降低企业竞争力，导致企业破产的关键因素之一，所以就房地产企业的投融资问题进行分析和研究显得尤为重要和迫切，所以本文拟从提高房地产企业竞争力出发，研究了房地产企业的行业特点及融资管理现状，探究了现阶段房地产企业融资管理中存在的问题和不足，进一步提出了切实可行的创新房地产企业融资管理的建议。 关键词：房地产 融资管理 特点 现状 问题 创新 一、房地产企业的行业特点及融资管理现状 相比其他行业，房地产企业有其自身的特点，主要表现在以下几个方面。第一，房地产企业属于资金密集型企业，所以资金需求量比较大，任何一个房地产项目都会涉及到上亿或者几十亿的投资；第二，从房地产企业拿地、报批、开工建设、竣工到销售使用需要较长的周期，供应链比较长；第三，由于房地产企业的周期比较长，所以在经营的过程中会由于政策的变化、市场供求关系的辩护以及原材料价格的变动等因素给房地产企业带来更多的风险，所以相比其他行业，房地产行业蕴含的风险比较大；第四，房地产企业具有很强的产业关联性，即房地产企业的发展必然会带动建筑业、建材、冶金、机械等70多个产业的发展。 由上述对房地产行业自身特点的分析可知，房地产在经营过程中必然会涉及到融资环节，而且融资结果的好坏不仅影响到房地产企业本身，而且还会影响到其他行业的发展及国民经济的发展，而就目前房地产企业的融资现状来看，一直面临着融资困难，融资成本高的局面，总体来看，当前我国房地产企业的资本结构还不够合理，对银行贷款的依赖性比较高，融资方式比较单一，但就就近年来的发展情况来看，更多的房地产商选择了境内融资，据中原地产统计数据，2016年1月1日-18日，包括华夏幸福基业、万达、保利、富力、龙湖、世茂等在内，已公布境内发债定增募资的房企已多达20家，其中多家企业都获得了3%左右的票面利率，累计金额达到920亿元人民币。事实上，这一现象2015年就开始显现。公开数据显示，全国108家典型房企2015年的融资总规模达13600亿元人民币，为2014年的两倍。值得一提的是，不仅额度明显增加，资金利率也持续走低。其中，保利地产发行的公司债票面利率最低，为2.95%。 二、现阶段房地产企业融资管理中存在的问题和不足 （一）融资形势比较单一 就目前情况来看，房地产企业选择的融资方式一般都是上市融资或者金融机构贷款，而对于银行的依赖性比较高，一般情况下，项目开发过程中会有60%的资金来自于银行贷款，而银行为了有效的规避自身的风险，往往会出台新政策来保护自身的安全而给房地产企业带来了融资难的风险，容易造成银行资金链的断裂；此外，国家为保护银行的资金安全，避免房地产企业出现经济泡沫的风险，往往也会出台一些政策来抑制房地产企业的投资，这无疑再次加大了房地产融资的压力。 （二）资金链管理中存在问题 资金链管理中存在问题是现阶段房地产企业融资过程中存在的又一比较普遍的问题，现阶段，大部分的房地产企业在开发经营模式上一般都包括置地、构建和销售等环节，所以在工程结算的过程中存在很大的不确定性，这样一来，房地产企业在进行融资时就不能充分的考虑到企业自身的经营能力，也不能很好的预测自己未来的收入，所以很容易出现融资过多，不能及时还款的现象，不仅增加了自身的经济压力，而且影响了自身的信用等级，进而影响了企业下一个项目的融资活动的顺利开展。 （三）海外融资难度增加 据业内人士介绍，低廉的海外融资成本以及完善的评级体系一直是房企青睐海外融资的重要原因。在过去的两年里，万科、万达、恒大等龙头房企更是拿到远低于国内融资利率水平的资金，一些房产的海外融资甚至占据了其总融资的80%，但是2015年下半年，这种局面就发生了比较大的转变，中原地产统计显示，2015年（截至12月20日），房企海外融资总额为243亿美元，比2014年全年的633亿暴跌了61.7%，折算成人民币计算，房企海外融资骤减2500亿。与此同时，我国房地产企业在经营的过程中存在不规范、房地产信息不透明、披露力度不强等问题，不仅在一定程度上增加了海外融资的难度，而且容易出现信息失真、虚假账目等现象，进而在一定程度上影响了房地产企业融资管理工作的效率和效果。 三、创新房地产企业融资管理的建议 （一）创新房地产企业现有的融资渠道 房地产企业现有融资渠道的创新是提高企业融资管理绩效，提高创新能力的关键，所以企业可以从以下几方面出发。第一，进行企业联盟，即两个或者两个以上的房地产企业可以为了共同的利益或预期的