杭州楼市非典型降价.docVIP

杭州楼市非典型降价 　　进入2月下旬，杭州阴雨连绵，一同乌云不散的，还有杭州的楼市。位于杭州城北的德信北海公园率先宣布以低于前期3000元/平米的售价入市；紧接着，同区域内的天鸿香榭丽也以直降6000元/平方米的姿态跟进，由此引发业内外强烈关注。 　　作为准一线城市的杭州楼市下降，在拉响了全国各地的楼市警报的同时，也使得唱空房地产大势的悲观论调如潮水般席卷而来。 　　那么，杭州市场究竟发生了什么？未来又将面临什么？……带着一连串问题， 本刊记者如实走访了本轮“降价潮”的核心区，杭州拱墅区，试图去寻找这次楼市震动背后的故事。 　　楼盘降价之后 　　3月1日，杭州，小雨转中雨。 　　天公不作美，依然无法阻挡刚需购房人对于追逐“降价甩卖”房子的脚步，在位于此次掀起杭州乃至全国楼市震动的德信北海公园售楼处内，现场签约、办理贷款手续的购房人已经挤满了半个售楼大厅，仍然不停有看房人拥挤在项目沙盘前，对照所剩特价房源在小区中的楼座位置。 　　“你也没必要对楼盘进行过多了解，一共就没几套房子了，等你了解清楚后，也未必能买上。”一位销售人员在指导客户签约的“空档期”，对以购房人身份前来进行咨询的记者没有表现出太多耐心。如她所言，售楼处内摆放的项目预售展板上，在售的特价房源仅剩11套。从此前均价19000元/平方米降到目前15800元/平方米，前来看房的购房人绝大多数是冲着每平方米近4000元的“实惠”而来；而在该售楼处内同时在售的德信旗下另一个项目，与北海公园同处一个区域的德信晓宸，因为开盘价格突破2万元/平米，而鲜有人问津。 　　与德信北海公园仅一条马路之隔的方正御星售楼处内，记者了解到，该项目刚刚开盘的楼座均价17500元/平方米，仅有三两个看房人，这与对门德信北海公园形成强烈反差；事实上，包括宝嘉誉峰、金地申花里、耀翔悦尚、万科北辰之光等10余个在售项目，虽然都有各种“买赠”优惠，但优惠幅度有限，看房人寥寥无几。 　　随后记者来到区域内率先“跟降”的天鸿香榭里，此前17500元/平方米的售价，本次最高降幅达到6000元，目前在售均价为13800元/平方米。而在现场，记者看到，由于该项目在销售过程中的承诺无法兑现，此前售楼处被砸，场内沙盘区域已拉起了警戒线，销售大厅里警察和维权业主各据一方，尽管如此，仍然有购房者前来看房，当得知11800元/平方米的房子仅有一套，且已出售的时候，多数看房人选择离开。 　　事实上，此次记者走访的杭州多个板块，包括杭州主城区、江干区、余杭区和萧山区等热点区块，在售项目的常规折扣较为普遍，但明明白白降价的项目屈指可数。 　　假降价？真热销？ 　　“目前剩下的也只是一些顶层或者底层的边缘户型，项目基本实现了清盘状态。”德信地产集团营销副总监杜盛这样告诉记者，这次德信北海公园是整个集团百亿战略中具体的一个动作，也证明了肯定和资金链没有任何关系。“否则我们也不会在宣布降价的当天，同时去摘得杭州核心区域的地块。”杜盛强调。 　　据一位全程关注此次降价的杭州房地产业内人士介绍，从德信北海公园2月18日宣布降价销售后的三天时间里，208套房源收到超过400组认筹，德信不得不紧急“叫停”认筹。而在2月27日，根据杭州官方售房数据显示，德信北海公园仍有119套房源为可售状态。 　　接受记者采访的多位杭州房企人士都认为，这次德信北海公园的降价促销总体“利大于弊”，不管是正面还是负面传播，效果是全国范围内的轰动，并且换来的是尾盘出清。 　　杭州东田房地产公司营销总监韩剑告诉记者，对于尾盘销售而言，即使项目折让了一部分利益，但从整个价格体系来看依然是“稳赚不赔”的买卖。据他分析，根据海德北海公园实际成交价格测算，其实际的降价在每平米2000元左右，并没有宣称的三四千元；如果按照一年时间和在一个月内清盘的财务成本相比，前者远不止2000元。相当于降价10%，而根据目前的信托融资成本，就可以达到20%甚至更高，这样折算下来，用有限的降价空间换取时间成本，很合适。 　　被透支的大桥西板块 　　此次传出直降数千元的两个项目，均位于杭州市城北的拱墅区，多年来知名房企的相继进驻，品牌聚合效应让祥符区域进一步扩大，成为杭州房地产市场上炙手可热的大桥西板块。 　　据杭州地产界一位资深人士介绍，2010年，德信地产以10047元/平方米的楼面价拍下了德信北海公园地块，以区域楼王的姿态震惊业内，这个区域开始受到关注。之后，全国龙头房企万科、杭州本土巨头滨江相继进入这一板块。就在去年3月，万达以14.26亿元竞得祥符东一地块，将进入杭州的第一个万达广场定在了这一区域，让刚刚进入平稳期的桥西板块再度沸腾。楼市均价也从之前的15000元/平方米一路飙升至接近20000元/平方米。 　　值得一提的是，根据官方数据显示