济南融创雪山项目启动会及市场定位报告.pptVIP

【绿地城】竞争研判 2、市场研判 | 主要竞品 相对优势：价格低 相对劣势：心理位置较偏，与银丰唐郡及本案南侧项目相比区块成熟度较低。 竞争导向：以智慧、教育、成熟、环城内等直接优势制胜。 【天齐奥东花园】 2014 年10月、2015年1月，4月分别推出2、5, 1, 3、4 号楼，合计1200套房源； 主力户型为 85㎡两室，93平米小三室、120平米三室、140平米三室。合计成交约830套； 优惠措施：5000抵 3 万，一次性付款 98 折，按揭 99 折，拒绝使用公积金贷款。 目前均价7400元/平米。 奥东花园 2、市场研判 | 主要竞品 户型 面积（㎡） 供应 占比 已推 成交 去化率 已推剩余 剩余 均价 两室两厅一卫 84 372 22% 360 233 65% 127 139 6452 三室两厅一卫 94 308 18% 240 204 85% 36 104 6556 110 240 14% 46 4 9% 42 236 7226 三室两厅两卫 117-122 372 21% 360 257 71% 103 115 7138 四室两厅两卫 132 274 16% 62 42 68% 20 232 7215 144 150 9% 104 30 29% 74 120 7472 合计 1716 100% 1172 770 66% 402 946 各户型去化比例： 1、两室户型较为尴尬； 2、130平米以上大户型具备一定生存空间。 户型设计较为一般； 项目整体缺乏亮点，宣传中重点推广学区（历城一中）。 【天齐奥东花园】 120平米 90平米 2、市场研判 | 主要竞品 客户来源： 周边居民、职工；高新挤压人群；工业北路居住人群；历下区年轻白领 客户特点： 年龄在25-55岁之间，刚需与刚改，看好较低的价位者占绝大多数； 客群分析 2、市场研判 | 主要竞品 【天齐奥东花园】竞争研判 2、市场研判 | 主要竞品 相对优势：价格较低 相对劣势：产品缺乏亮点、规模较小、品质一般 竞争导向：以生活方式、智慧、教育、大盘取胜。 2、市场研判 | 主要竞品 【万科金域华府】 万科进入济南的第四个项目，精装+新风是主推卖点。预计开盘价格9000-10000元/平米，在改善层面上与本案将形成竞争。 总占地面积 103870m2 总建筑面积 422744.60 m2 总户数 2991户 高层住宅 7栋高层 其中1栋21层，2栋30层，3栋29层,1栋33层 小高层住宅 12栋小高层 其中3栋16层，1栋17层，8栋18层小高层 地上建筑容积率 3 项目分摊 20%-24% 建筑高度 6.4-96.9 车位总个数及配比 2558（0.8车位/1户） 产品 户数 配比 80 260 7.45% 95 1894 54.40% 105 602 17.30% 125 725 20.85% 总计 3481 100% 【万科金域华府户型配比】 其95-125平米户型与本案基本重合，在改善层面上竞争激烈。 小高层均为1T2设计，为105、125平米户型。 高层均为2T4设计，均为95平米户型（少量80平米户型）。 首开楼栋 项目首次开盘约在7月25日，推出16#、17#、20#、22#4栋楼共636套房源，货值约为5.56亿元。 内部信息：按60%首开目标计算，需开盘去化约380套，实现销售额约3.3亿元。 户型 推盘套数 去化率 去化套数 80 84 50% 42 95 348 60% 206 105 102 70% 71 125 102 60% 61 合计 636 60% 380 85+95平米户型 95平米户型 105平米户型 125平米户型 【恒大奥东新都】 总经济技术指标 项目 面积（㎡） 总占地 59615.1 可建设用地 50066.2 总建面 165221 其中 公共建筑面积 12192 综合楼9 2547 商业 9645 住宅总建筑面积 153030 住宅建筑面积 147783 机房及其他面积 5246 容积率 3.3 建筑密度 22% 项目概况：恒大奥东新都扼守高新区通往本案的世纪大道，预计10月份入市，目前价格等信息尚未确定，按照恒大历来与周边毛坯项目同等价格的策略，预计入市价格为7500-8000元/㎡左右。 2、市场研判 | 潜在竞品 总户型比例表 类型 面积区段 套数 套数比例 两室两厅一卫 70-80 236 17.1% 三室两厅一卫 90-110 416 30.2% 三室两厅两卫 110-120 366 26.6% 120-130 298 21.6% 四室两厅两卫 130-140 62 4.5% 合计 1378 100% 在户型面积方面，主力供应面积为90-1