CFO实战分析：何把握企业资金命脉.docVIP

鸿坤地产董事会秘书、财务总监朱灿看来，房地产和金融双核驱动的发展战略，可以降低公司受到房地产宏观调控而形成的经营风险。目前鸿坤地产控股投资的北京亿润创业投资已成功投资20多个项目，其中不乏圣农发展、歌尔声学等成功登陆资本市场的案例。 　　鸿坤地产于2002年进入地产开发业务，当初因一举夺下众多房地产名企纷争的开发规模高达200万平米的北京大兴西红门地块而被业内视为“冒险王”;10年之后，其项目已遍布北京、天津、承德、海南等地。 　　地产+创投 　　过去一年是创投市场的低迷期，对此朱灿恰恰认为，市场不好正是进行投资的好时机。他解释，与PE大热相比，市场环境低迷时投资者是为企业雪中送炭，能够更好地把控投资成本，投资回报也可能更高。 　　除了直投的投资模式，鸿坤地产还在尝试将更多的地产业务与创投相结合，在投资策略和方式上面，结合自身地产的优势，例如在产业园区中以租金换股权等方式。朱灿介绍，鸿坤地产可以借助地产的优势，给被投资者提供包括品牌推广在内的多项服务，比如投资三夫户外，双方都在积极探讨如何拓展市场，鸿坤地产除帮助他们做推广和宣传之外，也可以将一些高端客户给三夫户外做引荐。此外在地产项目中优秀的楼盘里，还提供专门的店面服务等。 　　创投业务的开展，使鸿坤地产充分认识到了地产开发行业本身蕴含的巨大资源优势。“地产开发过去粗放的发展模式或许是简单的拿地、盖房子、收钱、走人，但事实上地产开发是一个资源的整合，无论是上游资金的整合还是下游客户的整合，房地产开发企业可以在自身资源上谋求新的发展。”朱灿介绍，在鸿坤高端地产项目开发的过程中就有银行主动提出合作，他们看中了鸿坤地产之外的客户资源。高端地产的客户阶层比较高，银行希望通过合作向鸿坤地产的客户推广金融产品。同样对于鸿坤地产而言，这些业主是很好的资源，只要提供可操作、收益高、风险可控的投资产品，他们都有可能成为鸿坤投资板块的投资人。不仅是客户，地产开发公司的供应商本身也都是投资人，可以与之谋求更广泛的合作。朱灿说，“许多房地产企业是从施工起家的，鸿坤则是从起步就在做投资，在金融投资的开发上有着天然优势。” 　　不过在鸿坤地产的中长期目标里，地产仍然是重心。在朱灿看来，未来10年，地产仍然是一个持续发展的行业。城镇化是我国目前面临的重要课题，尽管不会给房地产行业带来几年前爆发式的增长，但仍然拥有很大的稳定发展空间。 　　鸿坤地产通过梳理研究了行业标杆企业的成长，提出在2017年实现地产年度销售额突破100亿元的目标，规模壮大及品牌提升并计划同时实现上市。“目前看来，计划是切实可行的，从2012年到目前为止，销售额是40多亿元，按比较平衡的增长计算，可以达到这个目标。”朱灿透露，2012年的收入来自地产业务，目前鸿坤还没有退出的投资项目。“创投的目标和地产的目标虽然都是赢利，但创投更希望能有直接的回报。” 　　把握资金命脉 　　房地产是资金密集型行业，这种属性决定了房地产企业的运营与财务密切相关。“财务了解企业资金的运行情况，可以以此为依据对公司的运营提出要求，安排运营部门的工作进度。”朱灿说，在研究案例中发现，万科等较为成功的地产公司都是由财务部门管理运营，财务人员从资金运行、利润指标的角度要求运营计划，无论是项目建设还是拿地都要保证资金精准到位。 　　鸿坤地产正在进行全面预算与资金计划相结合尝试，力求将所有资金支出都与采购合同相对应。朱灿解释，地产公司的设计、施工等业务都是外包的，所以计划何时进行何种项目，何时有何种支出都很明确，在项目启动前就将成本做成精细科目，对应外包合同上所要求的时间，将项目计划安排好，资金计划在此基础上应运而生。这样做一方面可以严格控制成本，同时在控制成本的前提下，有效地控制资金的使用。朱灿表示，“鸿坤地产的资金计划由财务部门与成本部门、项目公司一同制定，项目公司控制进度，成本部门控制金额，将二者结合起来就是财务部门的职责。” 　　由于对不同阶段的资金需求做出了详尽预测，鸿坤地产会提前进行相应资金准备，源头上对融资和回款期限作出硬性要求，在必要情况下与供应商协商支付时间。朱灿介绍，有时候为了配合资金计划，适当放慢项目速度，分散资金支付的节点，减少一段时间内的资金支出也是有必要的。这种资金与运营的全面协同要求财务部门进行准确的资金预算。“地产行业的资金测算比较容易，我们通常会做出一年的预算，同时每月做出未来三个月的滚动预算，保证账面上的资金能够满足需求。” 　　对地产公司而言，资金是关乎生存的重要命题。地产归根结底是一个投资行业，当资金充足时，企业面对的是发展速度和规模问题，当资金出现问题时就直接影响企业的生死。朱灿认为，资金管理是重中之重，可以为了保证资金的支出来安排收入计划，将压力施加在开发与销售部门身上。他坦言地产企业的资金使用效率的高低更多的要依赖于开发