10-13-C-资源分析报告导读1.0.docVIP

朝阳公园资源和经营诊断报告导读 报告内容描述 本报告的目的: 分析目前资源状况及资源利用效率 发现资源/经营利用的空白点 资源的定义： 所谓资源是指可以加以利用, 具有一定价值, 能够产生社会、经济和环境效益的物质与条件。鉴于朝阳公园开发经营有限公司一直处于边开发边经营的状态，开发与经营面临的资源有很大的区别，因此分析朝阳公园的资源状况时，我们也根据开发/经营两条线展开，分别加以论述。 资源与经营的关系 资源是经营的对象，其属性也客观制约了经营的效果。在考察资源状况时我们不能孤立地看待资源本身，还必须结合经营情况来判断是否已经充分实现了资源的价值，在资源利用上还存在着哪些空白和改进空间。只有站在经营的角度上看资源，才能明确资源对于公司的战略意义，对公司的发展方向提供正确的指引。 报告的论述方法： 鉴于本报告主要是为战略报告服务，其结构也遵循战略报告的框架，但是从资源的角度加以论述。 报告背景 朝阳公园是北京市规划中最大的市内公园 是北京甚至全国最大的以大规模拆迁换取公园地理资源的公园 公园到目前为止一直是边开发边经营，尚未完成整个园区的规划和建设 报告正文 一、开发: 从93年预计到2005年，公司面临的主要问题始终是公园的开发建设。在这个阶段，企业和政府间的关系是公司需要仔细考虑的问题。与开发工作相关的资源包括资金和政府给予的各种融资性项目，主要目标是保证现金流平衡。 公园的所有权归属： 对于朝阳公园这样大型的以拆迁为代价建成的公园来说，开发成本高昂，需要极大的资金投入，只有政府有力量完成它的开发和建设。多年来政府投入了大量的资金进行朝阳公园的拆迁和改建，是公园资产的实际拥有者。朝阳公园开发经营有限公司负责公园开发具体事务的实施和运作，基本上扮演了政府的办事机构的角色，按照政府要求完成开发任务。公司与政府是明确的委托代理关系，公司不应该承担因公园拆迁建设导致的债务负担。 资源利用效率：在公园的开发问题上，政府主导性强，企业控制资源的能力很弱，只能被动地接受指令进行开发，不能有效影响甚至引导政府决策。由于缺乏 整体规划，公园的开发呈阶段性跳跃式发展，时常出现资金筹集困难，资金“断顿”的情况，大大拖延了开发进度，延长了开发时间，并导致管理费用的大幅度提高，存在着严重的资金浪费。对于融资性资产来说，公司主要采用了土地转让、合资、合作的方式，利用方式过于简单化，所得收入偏低，未能充分实现这部分资产的价值。 资源是否充足： 截至2002年8月31日，公司在公园开发上的现金流基本平衡。 公司投入公园的拆迁建设累计资金13.4亿。其中拆迁费9.4亿，园区建设3亿，管理费用3亿 资金来源主要依靠政府，计有政府拨款2.5亿，政府借款2亿，银行贷款2.3亿，房地产项目转让净流入6.3亿，总计13.1亿 2002年9月预计到2005年开发建园工作基本结束。资金情况预测如下： 资金来源预测： 融资项目： 东、西小区 4.7亿 3.8公顷 5亿 蓝色港湾 5亿 土地出让金返还 3.5亿 新增银行贷款 8亿 合计 26.2亿 资金使用预测： 财务负债：短期负债 2.9亿 长期负债 2.2亿 拆迁支出 13.5亿 建设支出 3.9亿 新增银行贷款还本付息 9.3亿 合计 31.8亿 资金缺口：31.8-26.2=5.6亿——希望政府支援 其他可能处理方式 二、公园经营：2005年以后，公司将结束两条线的营运模式，主要扮演起公园运营商的角色，真正自主经营，走上企业化管理的道路。根据我们的资源定义，公园的周边环境、客户人群、公园自身的定位和产品定位都是公司经营公园时需要充分考虑的资源要素。 周边环境分析：朝阳公园属于大型城市公园，辐射范围应能覆盖全城，同时公园的地域性特征又导致公园吸引力随半径的扩大而衰减，因此本次商业环境研究以北京市为分析基础，研究重点落在朝阳区。 北京历史回顾：在北京50多年的发展过程中，其城市特点发生了巨大的变化。随着城市规模的不断扩大，城市功能和人口特征出现了越来越明显的移民化、国际化特征；服务业，特别是现代服务业迅速崛起，成为支撑北京经济增长的关键点。近年来伴随着改革开放，首都外向型经济不断发展，海淀区和朝阳区的区域经济迅猛增长，使北京市经济格局由单一核心向“一线两翼”格局转变。目前朝阳区以金融等现代服务业为核心产业，已成为拉动北京经济增长的核心区域。 朝阳区发展史：朝阳区在历史上曾是经济落后的农业、工业地区，古迹少，基础设施差，但也因此使在该区域内投资开发、重新建设的阻力相对较小。由于北京历来有“北部是上风上水”、“东富