六种武器 少缴地增值税.doc

六种武器　少缴土地增值税 --缘何少卖100万却多赚80万引子：?翻开近期的杂志报纸，楼市广告扑天盖地，虽然政府官员、专家学者都在说要警惕房地产泡沫，但老百姓可不管今后楼价是涨是跌，毕竟，大多数人买房还是为了改善自己的居住条件。就说我身边30岁上下的朋友吧，好几个都在说要等房子的价格降下来再买，现阶段的房价，只适于参观和考查，但--考查了没几家，一不小心就买回来了，先住上。这种有房卖就有钱挣的局面，实在是乐坏了房地产开发商。当然，精明的房地产开发商，赚了钱也不会忘记纳税筹划。前一段时间，听一位搞房地产开发的朋友说，他最近开发的一批商品房住宅，计划销售3100万元，幸亏请了一位注册税务师进行筹划，筹划结果是把售价降到3000万，税后收益反而增加了80万，这是怎么回事呢？?原来，根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免纳土地增值税，达到或超过２０％的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了少卖多赚的现象。如刚才那个例子：普通商品房住宅，销售价格3100万，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。则应交纳的土地增值税计算如下：增值额：3100－2500＝600，增值率：600÷2500＝24％则税率为30％，应纳土地增值税＝600×30％＝180（万元）由于其增值率为24％，超过20％，所以不能享受免予征收土地增值税的优惠。所以把价格降下来，按3000万元的价格销售。其他条件不变，则纳税情况为：增值额＝3000－2500＝500（万元），增值率＝500÷2500＝20％这样，企业可以免予征收土地增值税。与筹划前相比，企业收入减少100万，应纳税额减少了180万，税前实际收益反而增加80万元。税收筹划效果显著。土地增值税的筹划空间目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种方法对房地产开发企业影响较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的４级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。　　４级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％等等。同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。　　按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计２０％的扣除。从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。土地增值税筹划的六种武器第一种武器：适当增值筹划法《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，房地产商开发建造住宅出售时，为了降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。(1)若纳税人欲享受起征点的税收优惠。现假定：房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×(1+7%+3%)x=5.5%x。式中，5%--营业税；7%--城市维护建设税；3%--教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：100+5.5%x。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠的最高售价应为： x=1.2(100+5.5%x)解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%×128.48)。也就是说，如果开发